（17页PPT）房地产评估教学课件第4章成本法.pptxVIP

房地产评估;第4章成本法;开发商二：可能会考虑两种操作策略，而这两种策略将带来不同的房价。

策略一（大众化住宅）:地上建筑面积115万平方米的土地价格应该是31.5889亿元÷115万平方米=2746元/平方米。这个地某省市政配套费应在500元/平方米。根据现行的分摊办法，建100平方米的房子，可销售面积为93平方米，也就是说，房子的可销售率为93%，那么每平方米的土地成本为：（2746元/平方米+500元/平方米）÷93%=3490元/平方米;包括管理成本、营销成某省市政费用、设备、建安成本等在内的费用，塔楼的建安费用一般为2500元/平方米。假设最后销售的房价为7500元/平方米，那么营业税一般为销售额的5%，即7500元/平方米×5%=375元/平方米;所得税按惯常的算法为营业额的20%再乘以33%=7500元/平方米×20%×33%=495元/平方米;土地增值税按营业额的2%=7500元/平方米×2%=150元/平方米;房价的成本价=3490+2500+375+495+150=7010元/平方米;成本价与假定销售价格7500元/平方米差490元/平方米，净利润率=490元/平方米÷7500元/平方米=6.5%

策略二（高档住宅）：如果建高档住宅，每平方米的建安成本为3200元。假设最后销售价格在8500元/平方米，那么，营业税为8500元/平方米