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房屋租赁合同中“转租”效力认定案例

引言

在房屋租赁市场中，转租行为因能灵活满足多方需求而普遍存在。无论是承租人因工作变动需短期转让租赁权，还是次承租人因地理位置、租金成本等因素选择“接力租赁”，转租都成为连接租赁市场供需的重要环节。然而，转租效力的认定却因涉及原出租人、承租人、次承租人三方权益，且与法律规则、交易习惯、个案情节密切相关，成为司法实践中的常见争议点。本文通过梳理典型案例，结合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）及相关司法解释，深入探讨转租效力认定的核心规则与裁判逻辑，以期为市场主体规范交易行为、防范法律风险提供参考。

一、转租效力认定的法律基础与实践困境

（一）转租行为的法律界定与制度价值

转租是指承租人在租赁期间将租赁物的全部或部分使用权转让给次承租人，由次承租人向承租人支付租金的行为。其法律本质是承租人对租赁权的再处分（崔建远，2020）。《民法典》第716条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”这一条款明确了转租的“同意主义”原则，即转租效力以出租人的同意为前提。制度设计的核心目的在于平衡三方利益：既保障出租人对租赁物的最终控制权，又允许承租人通过转租实现租赁权的经济价值，同时为次承租人提供合理的交易预期（王利明，2021）。

（二）实践中转租纠纷的典型表现

司法实践中，转租纠纷主要