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2025年云南省楚雄员额法官遴选面试考题及答案

第一题：民事法律适用与裁判思路

2024年3月，楚雄市居民张某与李某签订《房屋买卖合同》，约定张某以80万元购买李某名下位于鹿城镇的一套住房。合同签订后，张某支付定金10万元，李某出具收条。后张某得知，该房屋已于2023年12月被李某抵押给某银行，担保债权50万元，且抵押登记未注销。张某遂以“李某隐瞒抵押事实，合同无效”为由诉至法院，要求解除合同并双倍返还定金20万元。李某辩称，抵押不影响合同效力，且自己正在筹措资金解押，不同意解除合同。

问题：如果你是承办法官，应如何认定合同效力？是否支持张某解除合同及双倍返还定金的请求？请结合《民法典》相关规定说明裁判思路。

答案要点：

1.合同效力认定：根据《民法典》第406条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”及第143条“具备行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定”的民事法律行为有效要件，抵押财产转让合同的效力不受抵押登记影响。本案中，李某与张某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效。

2.解除合同的判定：张某主张解除合同的核心在于李某隐瞒抵押事实是否构成根本违约。根据《民法典》第563条（法定解除权），需判断李某的行为是否导致合同目的无法实现。本案中，房屋虽设定抵押，但抵押担保债权（50万元）低于合同