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房屋买卖合同中“阴阳合同”效力及案例

引言

在房屋交易市场中，“阴阳合同”现象长期存在且屡禁不止。所谓“阴阳合同”，通常指交易双方为实现特定目的（如规避税费、套取贷款、应对政策限制等），就同一房屋买卖关系签订两份内容不同的合同：一份“阳合同”用于向登记机关、税务部门等第三方展示，内容往往不符合真实交易意愿；另一份“阴合同”则由双方私下持有，约定真实的交易价格、付款方式等核心条款（王利明，2021）。这种“表里不一”的交易模式虽能短期满足部分利益需求，却因严重扰乱市场秩序、损害国家利益或第三人权益，成为司法实践中合同效力认定的难点。本文将围绕“阴阳合同”的表现形式、法律效力及典型案例展开分析，以期为交易主体提供法律风险警示。

一、房屋买卖中“阴阳合同”的表现形式与形成动因

（一）常见表现形式

房屋买卖“阴阳合同”的核心特征是“公开内容虚假、私下内容真实”，具体表现形式因交易目的不同而有所差异：

其一，以“避税”为目的的价格拆分。这是最典型的情形。例如，买卖双方在“阳合同”中约定远低于实际成交价的“网签价”，用于向税务部门申报纳税，从而减少契税、增值税等税费支出；而“阴合同”则明确真实成交价及差额部分的支付方式（如现金补足、装修补偿款等）（最高人民法院民事审判第一庭，2022）。

其二，以“套取贷款”为目的的虚高定价。部分买方为获得更高额度的银行贷款，与卖方约定在“阳合同”中虚增房屋总