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(2025年)淳化县员额法官遴选面试考题及答案

一、案例分析题（民事审判方向）

某县村民张某（淳化县石桥镇人）2018年将其宅基地上自建的二层房屋以35万元价格出售给外县城镇居民李某。双方签订《房屋买卖合同》，李某支付全款后入住并装修（花费8万元）。2024年，该区域因乡村振兴项目被纳入拆迁范围，拆迁补偿款共计120万元（其中房屋价值补偿80万元，宅基地使用权补偿40万元）。张某以“农村宅基地房屋不得向非本集体经济组织成员转让”为由，起诉至县法院要求确认合同无效并返还房屋；李某反诉要求张某赔偿购房款35万元、装修损失8万元及拆迁利益损失（主张分得60万元）。

问题：如果你是承办法官，应如何处理本案？请说明法律依据及裁判思路。

答案：

本案核心争议为农村宅基地房屋买卖合同效力及无效后的责任承担，需结合《土地管理法》《民法典》及相关司法解释综合认定。

1.合同效力认定：根据《土地管理法》第62条“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”及《民法典》第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”之规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联，非本集体经济组织成员（如外县城镇居民）无法取得宅基地使用权。本案中李某为外县城镇居民，不具备受让资格，故《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定应认定无效。

2.无效后的责