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REITs的“资产支持证券”属性分析

一、引言

近年来，国内不动产投资信托基金（REITs）市场进入快速发展阶段，基础设施公募REITs试点持续推进，为盘活存量资产、拓宽资本市场服务实体经济渠道提供了重要工具。REITs作为一种兼具信托属性与证券属性的金融产品，其核心运作逻辑与资产支持证券存在高度契合，“资产支持证券”属性是理解REITs本质与运作机制的关键视角。本文将围绕REITs的“资产支持证券”属性展开深入分析，从概念关联、具体表现、价值赋能及实践挑战等维度进行探讨，旨在为REITs市场的规范发展提供理论参考。

二、REITs与资产支持证券的概念关联与本质契合

（一）资产支持证券的核心内涵与特征

资产支持证券是指由特定目的载体（SPV）以基础资产所产生的现金流为支持，向投资者发行的代表特定收益权的证券产品。其核心特征可概括为三点：一是基础资产的独立性与风险隔离，即基础资产需与原始权益人及其他关联方的资产实现分离，不受原始权益人经营风险的影响；二是现金流的主导性，产品的收益与偿付完全依赖基础资产产生的稳定现金流，而非原始权益人的信用；三是结构化设计，通过对收益权的分层设置，匹配不同风险偏好的投资者（洪艳蓉，2019）。国际证监会组织（IOSCO）在相关报告中指出，资产支持证券的本质是将基础资产的现金流进行证券化，实现资产信用与主体信用的分离，从而降低融资成本、提升资产流动性（国