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城市更新中历史街区商户租金溢价的形成机制与租金管制协调路径——基于文旅文创产业聚集区商铺租金历史变动大数据的实证回归分析

摘要

随着我国城市化进程从粗放型空间扩张转向存量提质增效的系统性更新，历史街区商户租金溢价过度膨胀以及原住传统商业生态遭遇无序资本挤出的现象日益凸显。这一空间资源配置失衡与社会福祉受损的深层矛盾严重破坏了城市历史文脉的连续性与文旅生态的健康发展，引发了经济学与城市规划学界的广泛关注。本文采用多源大数据流微观挖掘与时空异质性计量经济学回归相结合的方法，以我国多个典型文旅文创产业聚集区商铺租金历史变动大数据为核心研究样本，系统清洗并导出了涉及商铺历史租金波动特征、空间特质资产、商户经营黏性及外部资本干预的复合微观数据集。本文构建了空间级差地租溢价传导与管制协调路径模型，专注于评估空间历史符号异质性、文旅产业多维集聚红利与投机性资本干预对商户经营成本的穿透影响。实证结果显示，历史街区空间物质与符号文化特征对商铺租金溢价的直接正向影响系数达到了零点六四，而引入特定租金管制协调干预路径对商铺异常溢价波动的负向缓解系数达到了负零点四五。在实施租金管制与能人协同协调机制干预后，样本商铺的盲目溢价变动幅度均值从七十二点四%梯度下降至四十八点六%，实际整体降幅达三十二点八%。本研究彻底揭示了传统纯粹自由租赁市场在应对特定存量空间资产更新时的供给局限，对丰富我国城市更新长效微观长效