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土地评估与项目可行性分析手册（执行版）

第1章土地评估与项目可行性分析手册（执行版）

1.1土地权属确认与法律核查

首先需要明确项目用地红线内的所有土地法律性质，依据《中华人民共和国土地管理法》及《不动产登记暂行条例》，通过自然资源主管部门出具的《不动产权证书》或历史档案，确认该地块为国有建设用地、集体建设用地或划拨/出让用地，并核实权利人名称、面积及用途是否符合规划。进行权属来源追溯，若项目涉及历史遗留问题，需调取原土地批文、征地补偿协议或土地出让合同，确认土地取得方式；若存在集体土地流转，需查验流转合同及备案证明，确保流转程序合法有效，避免触碰“非农化”红线。

开展现场实地踏勘，对照宗地图与界址点坐标，逐一核对界址桩的原始埋设记录，确认宗地四至范围（东至、西至、南至、北至）与规划图纸是否一致，排查是否存在界址不清、地类不符或权属界线重叠等法律瑕疵。核查土地用途管制情况，通过卫星遥感影像与历史变更调查，确认当前土地实际用途与规划用途的一致性，若存在“非密非保”或擅自改变用途情形，需立即启动法律风险排查与整改预案。审查权属争议情况，前往当地不动产登记中心查询该地块是否存在未决的权属纠纷、查封冻结或抵押限制，若发现权属争议，需提前协调各方达成一致，否则项目无法获得合法的产权登记。

落实“四权”分离核查，重点检查土地所有权、使用权、收益权及处置权是否清晰，特别要确认是否存在“房