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老旧小区改造融资模式创新研究

摘要

我国存量老旧小区体量庞大，兼具人居提质、节能低碳、民生保障、城市更新多重价值，现阶段全国老旧小区改造进入规模化提质阶段，项目资金需求量大、公益性属性强、收益周期长、盈利性偏弱，传统单一财政拨款融资模式难以适配全域改造需求，普遍存在资金缺口大、融资渠道窄、资本退出难、权责分摊模糊等行业痛点。本文立足国内老旧小区微改造、整体翻新、智慧提质三类改造业态，梳理现有财政主导、居民自筹、政企合作传统融资模式短板，结合城市更新金融政策、存量资产盘活政策，探究存量资产盘活型、普惠金融赋能型、多方共担共建型、绿色专项融资型四类创新融资模式，剖析各类模式适用场景、运行逻辑、盈利闭环，结合地方落地案例验证模式可行性，最后从政策、风控、收益、机制层面提出优化保障策略，旨在构建政府引导、社会参与、居民分担、金融赋能、可持续运营的多元化创新融资体系，破解老旧小区改造资金瓶颈，推动老旧小区改造长效落地、良性运转。

关键词：老旧小区改造；城市更新；融资模式；资产盘活；多元投融资

一、绪论

1.1研究背景

截至2025年，全国建成2000年以前老旧小区超17万个，涉及居民上亿人，老旧小区改造已纳入新型城镇化建设、低碳宜居城市建设核心工作范畴，改造内容涵盖建筑节能翻新、管网提质、智慧设施搭建、生态绿地改造、社区文化建设、公共配套增补全维度工程。老旧小区区别于新建商住小区，土地开