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2025年建筑行业运维部运维员设施巡检维护手册

1.设施巡检维护总则

1.1巡检维护目的

建筑设施系统的稳定运行是整个建筑生命周期的关键保障。运维员通过系统化的巡检维护，能够及时发现并消除潜在隐患，避免突发故障对建筑功能、人员安全及经济效益造成冲击。例如，某写字楼因空调系统水泵轴承未及时更换，最终导致整个系统在夏季高温期间瘫痪，直接经济损失超百万元。这种案例警示我们，巡检维护绝非简单的例行公事，而是基于预防性原则的风险管理实践。其核心目的在于通过标准化操作，确保所有设施设备始终处于最佳运行状态，延长使用寿命，降低能耗，并保障建筑符合国家关于安全、节能、环保的强制性标准。巡检维护的最终目标，是构建一个可靠、高效、低成本的设施管理体系。

1.2巡检维护范围

运维部的巡检维护范围覆盖建筑所有主动式与被动式设施系统，包括但不限于：

-暖通空调系统（HVAC）：包括冷水机组、锅炉、水泵、风机盘管、风管系统、自控阀门及传感器等。需重点关注制冷剂压力、冷冻水/蒸汽温度、风机振动频率、风管漏风量等关键参数。

-给排水系统：涵盖水箱、水泵、消防管路、喷淋头、排水管道及阀门。巡检时需检测水箱液位、水泵运行电流、管路腐蚀情况及阀门密封性。

-电气系统：包括配电柜、变压器、应急电源、照明线路、插座、UPS系统及防雷设施。重点检查电压平衡度、电流负载率、绝缘电阻及接地电阻值。

-电梯系统