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房屋借名买房合同效力分析

一、借名买房的基本概念与实践动因

（一）借名买房的概念界定

借名买房是指实际购房人（下称“借名人”）因自身原因不具备购房资格、无法享受购房优惠或存在其他考量，与名义购房人（下称“出名人”）约定，以出名人的名义签订房屋买卖合同、办理不动产登记，房屋实际由借名人出资、占有使用，待条件满足后再将房屋过户至借名人名下的民事约定。从法律关系结构来看，借名买房通常包含两层法律关系：一是出名人与房屋出卖人之间的房屋买卖合同关系，二是借名人与出名人之间的借名协议关系，本文的分析核心为后者的效力认定问题。司法实践中，借名买房的纠纷大多集中于出名人擅自处分房屋、借名人要求过户被拒、房屋被出名人的债权人申请执行等场景，效力认定是处理此类纠纷的首要前提（最高人民法院民事审判第一庭，2021）。

（二）借名买房的常见类型

实践中借名买房的动因多元，大致可分为四类：第一类是规避房地产调控中的限购政策，即借名人不具备当地的购房资格，借用有购房资格的亲属、朋友名义购房；第二类是购买政策性保障住房，即借名人不符合经济适用房、安居房、共有产权房等保障性住房的申购资格，借用符合资格的主体名义申购；第三类是享受购房优惠政策，比如借名人已经有过住房贷款记录，无法享受首套房的低利率、低首付优惠，或特定单位面向内部职工有购房折扣，借名人不属于该单位职工，因此借用内部职工名义购房；第四类是规避债务或财产