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租赁合同无效处理案例

近年来，国内房屋租赁市场活跃度持续提升，从住宅租赁到经营性用房租赁，涉及的主体多元、交易规模不断扩大，随之而来的租赁合同纠纷也呈逐年上升趋势，其中租赁合同无效类纠纷占比居高不下。此类纠纷的处理不仅关系到租赁双方的切身利益，也对规范租赁市场秩序有着重要的引导作用。本文以一则典型的违建房屋租赁合同无效纠纷为样本，逐层拆解无效认定、财产返还、损失分担的全流程处理逻辑，为租赁双方的合规操作和权益维护提供参考。

一、案例基本情况概述

（一）案件基础事实

几年前，承租人张某为经营社区便利店，与出租人李某签订了期限为五年的房屋租赁合同，合同约定李某将其位于某社区临街的自建房屋出租给张某使用，每月租金按当地同类铺面的市场行情确定，租金按季度支付，同时约定张某可根据经营需要对房屋进行装修，合同到期后装修附着物归李某所有。合同签订后，张某按约定支付了首期租金，随后征得李某口头同意后投入十余万元对房屋进行了装修，采购了相关经营设备，便利店顺利开业。经营两年后，当地城管部门张贴公告，明确案涉房屋属于未取得建设工程规划许可证的违法建筑，要求限期拆除。李某随即要求张某在一个月内搬离房屋，且拒绝退还张某已经提前支付的三个月租金，也不愿承担张某的装修损失。双方多次协商无果后，张某向法院提起诉讼，要求确认双方签订的租赁合同无效，判令李某返还已支付的未使用期间租金、赔偿全部装修损失及停业损失共计