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房屋承租权优先购买权行使

引言

随着我国住房租赁市场的持续发展，承租人群体规模不断扩大，房屋承租人优先购买权作为保障承租人居住安定性、平衡出租人与承租人利益的重要法定制度，在实践中的纠纷数量也逐年上升。很多承租人对该项权利的行使规则认知模糊，部分出租人也因不了解法定的告知、通知义务而不慎承担侵权责任。梳理房屋承租权优先购买权的行使要件、流程规则与救济路径，既能够帮助承租人群体依法维护自身合法权益，也能够引导出租人规范处置自有房产，对促进住房租赁市场的良性运行具有重要的现实意义。本文将从基础内涵、行使前提、实操流程、救济路径四个层面逐层展开，系统解读该项权利的行使规则。

一、房屋承租人优先购买权的基本内涵与制度价值

（一）优先购买权的法律界定

房屋承租人优先购买权是指在合法有效的房屋租赁合同存续期间，出租人要出卖所出租的房屋时，承租人依法享有的在同等条件下优先于第三人购买该房屋的权利。该项权利属于法定权利，即便租赁合同中没有相关约定，承租人也依法享有，出租人不得通过格式条款随意排除该项权利的适用（王利明，2021）。从权利属性来看，房屋承租人优先购买权兼具请求权与形成权的特征：一旦承租人满足行使要件并作出购买的意思表示，就有权请求出租人按照与第三人约定的同等条件订立房屋买卖合同，出租人无正当理由不得拒绝。需要注意的是，该项权利的设立初衷是保障承租人的居住权益，并非限制出租人的财产处分