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REITs底层资产估值方法

一、REITs底层资产估值的内涵与研究价值

（一）REITs底层资产的基本范畴与估值特殊性

随着我国公募REITs市场的持续扩容，底层资产的类型不断丰富，估值作为REITs产品定价与运行的核心环节，其重要性日益凸显。REITs即不动产投资信托基金，是将具备持续稳定现金流的不动产资产打包上市，向投资者发行收益凭证募集资金的金融产品（中国证券投资基金业协会，2022）。我国公募REITs底层资产以交通设施、能源设施、市政工程、产业园区、保障性租赁住房等具备稳定现金流的基础设施资产为主，与境外传统商业地产类REITs底层资产存在一定差异（中国证监会，2021）。

与普通不动产估值相比，REITs底层资产估值具备更强的特殊性。一方面，估值结果直接对接资本市场定价，不仅要反映资产本身的内在价值，还要兼顾市场投资者的收益预期与风险偏好；另一方面，REITs底层资产必须满足产权清晰、现金流独立、运营成熟等合规要求，估值过程需要同步核查资产的合规性边界，排除关联交易、权属瑕疵等因素对现金流真实性的干扰。此外，REITs估值贯穿产品发行、存续、扩募、退出的全生命周期，不同阶段的估值目标与考量重点也存在差异，对估值方法的适配性提出了更高要求。

（二）底层资产估值在REITs运行中的核心作用

底层资产估值是REITs发行定价的核心依据，也是存续期内投资者判断产品价值、管理人进