居住权与租赁权冲突.docxVIP

居住权与租赁权冲突

引言

我国《民法典》物权编新增居住权制度，填补了长期以来我国用益物权体系中生活居住类物权的空白，为养老保障、离婚扶助、住房资源优化配置等场景下的特定主体居住利益提供了物权层面的刚性保障。而租赁权作为早已被广泛适用的房屋利用权利，是群众解决住房需求的核心途径之一，其“买卖不破租赁”等物权化规则也赋予了债权较强的对抗效力。由于两类权利的核心权能均指向对房屋的占有、使用，在实践中同一房屋上同时设立居住权与租赁权的情形愈发常见，权利冲突纠纷数量也呈逐年上升趋势。厘清两类权利的本质属性，梳理冲突的具体表现，挖掘冲突背后的深层原因，构建系统的冲突化解路径，对平衡各方主体利益、实现房屋物尽其用、落实“住有所居”的制度目标具有重要现实意义。

一、居住权与租赁权的核心内涵与制度定位

（一）居住权的法律属性与设立逻辑

居住权是指自然人按照合同约定，对他人所有的住宅享有的占有、使用的用益物权，用以满足生活居住的需要。从权利属性来看，居住权属于典型的不动产物权，自登记时设立，具有绝对权的对世效力，除法律另有规定或合同另有约定外，权利人可以排他性地使用房屋，且该权利可以对抗房屋所有权人及其他第三人。从制度定位来看，居住权具有较强的人身专属性，原则上无偿设立，不得转让、继承，设立目的通常是为了保障特定身份关系主体的基本居住利益，比如老人为了养老将房屋所有权过户给子女的同时为自己设立居住权、