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商品房买卖违约纠纷处理案例

一、商品房买卖违约纠纷的典型案例概况

（一）案例基本背景

几年前，买受人李某为筹备婚房，与某房地产开发企业签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定购买该企业开发的某小区三居室房屋一套，房屋总价款为两百万元，李某一次性付清了全部购房款。合同同时明确约定，出卖人应当在某年底前向买受人交付经竣工验收合格的房屋，若逾期交房超过90天，买受人有权单方解除合同，出卖人应当退还全部已付购房款，并按照总房款的5%向买受人支付违约金，同时承担已付房款的同期贷款利息。到了约定的交房时间，该房企并未如约交付房屋，而是向所有购房人发送了延期交房通知，声称受公共卫生事件与施工材料供应不足影响，交房时间延后6个月。李某等待半年后仍未收到收房通知，前往项目现场查看时发现项目施工基本处于停滞状态，随后李某到不动产登记部门查询房屋状态，发现该房企已将其购买的房屋抵押给某金融机构用作经营融资，抵押事项并未告知李某。原本计划用这套房屋举办婚礼的李某，不得不临时租赁房屋居住，婚期也被迫推迟，多次与房企沟通无果后，李某决定通过合法途径维护自身权益。

（二）双方争议核心焦点

本次纠纷的争议焦点主要集中在三个方面：第一，房企逾期交房是否属于不可抗力免责范畴。房企主张延期交房是受公共卫生事件防控政策影响，属于不可抗力，不应承担违约责任，仅愿意为李某减免两年物业费作为补偿。李某则认为房企仅能出具1个月的施