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房屋买卖预约合同效力

一、引言

随着我国房地产交易市场的持续发展，从新建商品房预售到存量房（二手房）转让，多数交易都会在签订正式房屋买卖合同之前，先行签署认购书、订购协议、诚意金确认书等各类意向性文件。这类文件本质上属于房屋买卖预约合同，是交易双方为锁定交易机会、约束后续缔约行为而达成的合意。据司法大数据统计，近年全国法院受理的房屋买卖合同纠纷中，涉及预约合同效力认定的案件占比超过百分之二十五，且呈逐年上升趋势（中国应用法学研究所，2023）。由于多数交易主体对预约合同的法律效力认知不足，要么认为此类文件仅为“走流程的废纸”无需遵守，要么将其等同于正式买卖合同要求对方强制履约，引发了大量不必要