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房屋租赁中装饰装修物处理案例

引言

近年来，随着房屋租赁市场的快速发展，尤其是商铺、长租公寓等租赁形态的普及，承租人对租赁房屋进行装饰装修的情况越来越普遍，由于装修投入往往金额较高，且涉及动产与不动产的附合问题，一旦租赁合同出现效力瑕疵、提前解除或者期限届满的情况，双方很容易就装饰装修物的归属、损失赔偿等问题产生纠纷。据司法统计数据显示，房屋租赁合同纠纷中，涉及装饰装修物处理的案件占比超过三成，且多数案件由于双方事前约定不明、证据留存不足导致审理难度较大（最高人民法院民事审判第一庭，2021）。本文结合现行法律规则与典型司法案例，梳理不同场景下装饰装修物的处理规则，为租赁双方规避相关风险提供参考。

一、房屋租赁装饰装修物处理的基本法律界定

（一）装饰装修物的法律属性

租赁场景下的装饰装修，本质是承租人为满足自身使用需求，对租赁房屋进行的改善、增设附属设施的行为，从民法添附制度的角度来看，装饰装修物可以分为未形成附合与形成附合两类。未形成附合的装饰装修物，指可以与房屋分离且分离后不会产生明显价值贬损的物品，比如可移动的空调、独立摆放的家具、外挂式灯箱等，这类物品的所有权始终归承租人所有，不会因为附着于房屋就自动归属于出租人。形成附合的装饰装修物，指已经与房屋形成不可分割的整体，强行分离会毁损物品本身或者房屋主体结构的部分，比如铺设的地砖、刷涂的墙面、嵌入墙体的定制柜体、改造的水电管线