借款抵押担保合同条款与实现风险指引.docx

借款抵押担保合同条款设计与担保物权实现风险实务指引

（合同协议与法律文书·条款拆解与实例为据）

第一章借贷关系与担保结构搭建

借款抵押担保由主合同借款合同与从合同抵押合同构成。从合同效力依附主合同，主合同无效抵押合同原则无效，但过错方仍担责。担保范围应包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金与实现债权的费用，约定不明时按法定担保全部范围。搭建时先把本金、利率、期限固定，再据本金确定抵押物估值与担保债权额。

抵押物与债权金额要匹配。以评估值120万元的房产担保80万元本金，抵押率约66.7%，留有一定处置折价空间。抵押率过高意味着一旦折价拍卖不足以覆盖本息。某华北经营贷担保以评估95万元房产担保90万元本金，处置时成交价仅72万元，差额18万元由借款人继续清偿。

表1-1担保结构要素

结构要素

内容

确定口径

常见风险

主债权

本金

借款合同

无效牵连

担保范围

本息+费用

抵押合同

约定不明

抵押物

评估值

登记簿+评估

重复抵押

抵押率

债权/评估

≤70%为宜

折价不足

第二章抵押物范围与登记效力

可抵押财产包括建筑物、建设用地使用权、生产设备、原材料、交通工具等；土地所有权、公益设施、权属有争议的财产不得抵押。不动产抵押以登记为设立要件，未办理抵押登记，抵押权不设立，债权人仅享有合同债权而无优先受偿权。动产抵押自合同生效设立，但未登记不得对抗善意第三人。