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房开企业转为自用后再销售不动产的增值税处理

在房地产市场的周期性波动中，部分房地产开发企业（以下简称“房开企业”）可能会将其开发的部分商品房暂时转为自用或用于出租等，以应对市场变化或调整经营策略。当市场条件成熟时，这些已转为自用的不动产可能会再次进入销售环节。这种“先自用、后销售”的模式，其增值税处理相较于直接销售开发产品更为复杂，需要企业财务人员仔细甄别相关政策，确保税务处理的合规性与准确性。

一、房地产开发企业将开发产品转为自用的增值税考量

房开企业将开发产品转为自用，通常是指将其开发的商品房（如住宅、商铺、办公楼等）转为企业固定资产或投资性房地产，用于自身办公、生产经营或对外出租。在这一环节，核心的增值税问题在于是否需要视同销售。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》及《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）的规定，单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，或者用于非增值税应税项目（注：营改增后此概念已弱化）、集体福利或者个人消费的，视同销售货物。但房开企业将开发产品转为自用，其资产所有权并未发生转移，也不属于无偿赠送或用于集体福利、个人消费等情形。因此，在转为自用环节，通常不视同销售，不产生增值税纳税义务。

在此环节，另一个需要关注的是进项税额的处理。房开企业在开发过程中，为建造开发产品而购进货物、服务、无形资