商品房认购书定金罚则与履约风险指引.docx

商品房认购书定金罚则与履约风险实务指引

（合同协议与法律文书·条款拆解与实例为据）

第一章认购书的法律性质

商品房认购书属于预约合同，约定双方在将来一定期限内订立正式商品房买卖合同。认购书若已具备房号、建筑面积、总价、付款方式等主要条款，且买受人已支付大部分购房款的，可能被认定为本约而非预约，直接按房屋买卖处理。某华东性质认定认购书载明坐落、面积103平方米、总价139万元并付首期60万元，法院按本约继续履行处理。

名称不是关键，条款确定性与履行进度才是预约还是本约的判断标准。仅表达意向、价格待定、无具体房号的，属意向书，约束力更弱。

表1-1文件性质对照

文件类型

条款特征

约束强度