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《民法典》物权编中居住权制度的实务应用

一、引言：居住权入典的时代价值与实务需求

居住权作为《民法典》物权编新增的用益物权类型，填补了我国物权体系中关于非所有权人长期居住保障的制度空白，是回应社会老龄化加剧、家庭结构变化、住房保障需求多元等现实问题的重要立法举措（王利明，2020）。从立法原意来看，居住权旨在通过明确的物权性安排，保障特定主体对他人所有房屋的占有、使用权利，为弱势群体提供稳定的居住保障，同时丰富房产利用的模式，实现房屋价值的多元释放。然而，制度的生命力在于实施，居住权入典后如何在司法实务与社会生活中有效落地，解决实际问题，成为理论与实务界共同关注的焦点。本文将从居住权的基础认知出发，结合实务应用场景、争议难点及完善路径展开深入探讨，以期为居住权制度的实务应用提供参考。

二、居住权制度的基础认知：内涵与设立要件

（一）居住权的核心内涵

根据《民法典》第三百六十六条规定，居住权是指自然人依照合同约定或者遗嘱，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。这一定义明确了居住权的主体、客体、权利内容及目的：主体仅限自然人，排除法人或其他组织；客体为他人所有的住宅，不包括商业用房等非居住性质的房屋；权利内容限于占有与使用，不包括收益权，且必须用于生活居住目的（杨立新，2020）。与租赁权相比，居住权作为物权具有更强的稳定性，一旦设立并登记，即使房屋所有权发生