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民法典中的物业服务合同新规

一、引言：物业服务合同纳入《民法典》的时代意义

随着我国城市化进程的加快，住宅小区成为城市居民主要的居住形态，物业服务也从最初的“附加服务”转变为保障居民生活质量的核心环节。然而在《民法典》出台之前，物业服务领域的法律规范主要依赖《物业管理条例》等行政法规，以及《合同法》中关于无名合同的一般性规定，导致实践中业主与物业服务人之间的纠纷频发，诸如物业费拖欠、公共收益侵占、物业服务质量不达标等问题屡见不鲜，且因缺乏明确的上位法依据，各地裁判标准不一，矛盾化解难度较大。

《民法典》首次将物业服务合同列为典型合同并设立专章，通过14个条文系统规范了物业服务合同的订立、履行、变更、解除及权利义务等内容，填补了长期以来的立法空白，为物业服务市场的健康发展提供了坚实的法律保障。这一举措不仅回应了广大业主对权益保障的迫切需求，也为物业服务行业的规范化运营确立了清晰的行为准则，对于构建和谐稳定的社区关系、提升城市治理水平具有重要的现实意义（王利明，2020）。

二、《民法典》物业服务合同新规的核心内容解读

（一）明确物业服务合同的定义与复合性质

《民法典》第九百三十七条首次明确了物业服务合同的定义：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”这一定义精准界定了物业服务的