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基础设施REITs的估值模型构建

一、引言

自国内基础设施REITs试点启动以来，相关产品的发行与交易规模稳步增长，覆盖交通、园区、仓储物流、保障房、清洁能源等多个基础设施领域，成为盘活存量资产、拓宽基础设施融资渠道、丰富居民投资选择的重要金融工具。估值定价作为基础设施REITs发行、交易、投后管理全流程的核心环节，直接关系到市场各方主体的切身利益，也影响着市场资源配置功能的有效发挥。与传统的股票、债券等金融产品不同，基础设施REITs兼具稳定分红的债性与运营增值的股性，底层资产的运营周期长达数十年，收益来源多元且影响因素复杂，传统单一估值方法难以完全适配其资产特征，容易出现估值偏差，进而引发