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房屋拆迁补偿标准与谈判策略

一、房屋拆迁补偿的法定标准构成

（一）法定补偿的基础类别

根据现行法律规定，我国房屋征收拆迁分为国有土地上房屋征收与集体土地征收两类，两类的补偿标准构成存在明显差异。针对国有土地上的房屋征收，补偿主要包括四大类：第一是被征收房屋价值的补偿，这部分是补偿的核心，法定要求是不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，由具备相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定（国务院，2011）。第二是搬迁、临时安置的补偿，其中搬迁费包括家具家电搬运、拆卸的相关费用，临时安置费是指被拆迁人选择产权调换时，在安置房交付前的过渡期间产生的租房、生活补贴等费用，如果征收方提供周转用房的，则无需支付临时安置费。第三是停产停业损失的补偿，针对被征收房屋属于经营性用房，因征收导致正常经营中断的，需要结合房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定补偿金额。第四是补助和奖励，部分地方会针对按期签约、按期搬迁的被拆迁人给予一定的奖励，以及针对低保户、残疾人等困难群体给予额外的补助。

而针对集体土地征收的补偿，核心构成包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅补偿、其他地上附着物和青苗的补偿，以及被征地农民的社会保障费用，其中农村村民住宅的补偿需要尊重村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，对因征收造成的搬迁、临时安置