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房屋承租人死亡后租赁权处理

引言

随着我国新型城镇化进程的推进，住房租赁市场规模持续扩大，租房已经成为新市民、青年人等群体解决居住需求的核心渠道。据不完全统计，我国当前住房租赁人口已超过两亿，租赁市场交易规模逐年攀升。在如此庞大的市场基数下，承租人在租赁期限内突发疾病、意外死亡的事件时有发生，由此引发的租赁权归属、合同能否继续履行、出租人是否有权收房等纠纷数量也呈现逐年上涨的趋势。这类纠纷的核心矛盾，往往集中在对租赁权性质的认知差异、现有规则的适用边界模糊等问题上，既关系到共同居住人、经营伙伴等主体的基本居住权益与经营权益保障，也关系到出租人的财产权益保护，更与住房租赁市场的稳定秩序密切相关。厘清承租人死亡后的租赁权处理规则，化解实践中的共性争议，是完善住房租赁法律体系、实现“住有所居”民生目标的必然要求。

一、租赁权的性质界定：处理承租人死亡后租赁权问题的逻辑前提

（一）传统民法理论中租赁权的债权属性

传统大陆法系民法理论普遍认为，租赁权是基于租赁合同产生的债权，属于合同之债的范畴，具有严格的相对性。租赁合同是出租人与承租人双方达成的合意，租赁权的行使仅限承租人本人，权利义务也仅约束合同双方当事人，原则上不能向第三人主张，也不能随意转让或者继承（史尚宽，2000）。按照这一逻辑，承租人作为合同的一方主体死亡后，合同相对性的基础消失，租赁关系自然归于消灭，出租人有权收回房屋，承租人