公务员考试申论模拟真题(七)及其作答.doc

维护民众利益问题一、给定材料1、最近，建设部联合央行叫停房地产中介“吃差价”行为，击中了一些房地产经纪公司的软肋。长春市一位二手房中介自曝真相，向记者讲述了中介公司利用“现金收房”和“吃差价”赚黑心钱的内幕。以下就是这位二手房中介的自述：??? ２００５年８月，大学刚毕业的我通过重重面试，最后成为当时在二手房市场上如日中天的“XX房地产有限公司”的一名员工，也有了个听起来不错的职位“置业顾问”。当时的“XX房地产公司”分店遍布长春市各主要片区，经手二手房套数一直稳居长春二手房市场头把交椅，待遇薪水也很不错，初入社会的我为能找到这样一份工作而开心不已。??? 入公司第一天，我们就被分配到连锁店里接受培训，我第一个呆的地方在南关平阳地区。下店第一天，店长只拿出来一兜子写着“个人求购住房”的小广告，让我把平阳周围十个小区挨个门洞贴一遍，美其名曰让我熟悉小区环境。后来我才知道，贴小条也是我们这些所谓的“置业顾问”工作内容之一。??? 小条贴了十来天，终于有了效果，开始有人打电话问我是不是买房子。按照店长的培训，我们出去获得房源是要以个人身份把房子低价买进来，然后以公司身份说是替房主卖房再高价卖出去。赢利点就在中间的差价。??? 第一次看房之前，老员工在进屋之前都和我交代好了，说他要装作我哥，要给我买房子结婚。第一套房子的房主是个老爷子，７０来岁，房子没问题，就是产权更名过户不太好办，当然这些在我们经过房地产知识培训的人眼里根本不算是个问题。??? 为了能以更低的房价把房子买到手，我们两个人利用种种手段让老爷子认为他的房子只有卖给我们才能更名过户，而我们更名也需要花很多的钱。在一番又一番的轰炸下，老爷子终于把原本已经很低的价格再降了５０００元钱。说白了，我们的挣钱手段就是凭着自己对二手房价格的了解去买那些对价格不了解的人的房子，并让他们感觉他们卖的房子已经是个很高的价格了。??? 第一套房子一更名过户，马上进入销售。这时“XX房地产公司”就会利用自己的资源优势，把所有连锁店对这套房子感兴趣的客户统一时间约到房子里，造成一定的“抢购”局面。再报一个就算讲下来一两万还会挣一两万的价格。名义是房主委托给我们卖的，我们只赚取中间的中介服务费。第一套房子当天更名，当天就卖了出去。我“骗”来的第一套房子在一天时间里就挣了一万八千元，当时的我一方面被当天的抢购现场场面吓了一跳，另一方面又为来钱之快、之多而暗暗惊讶不已。2、２０元的镜架，２００元卖给你是讲人情，３００元卖给你是讲交情，４００元卖给你是行情。——眼镜业暴利顺口溜。????? 一副眼镜加价到底有多大？周乐正告诉记者，在目前的眼镜经营模式中，从眼镜出厂到消费者终端，一副出厂价为２２元的眼镜通过传统的经销渠道后，到消费者手里价格最高可达４３０元。????? 现任北京好宜买超视眼镜连锁有限公司总经理的周乐正近日接受本报记者采访，自曝眼镜业潜规则。记者见到他时，他手腕上的刀痕还清晰可见。一年前，周乐正因创建平价眼镜超市引进低价竞争而引来杀身之祸，被砍伤１５刀。周乐正告诉记者，他家三代做眼镜生意，目前他们家族在全国经营着３０多家眼镜店。????? 一副眼镜加价到底有多少？周乐正告诉记者，在目前的眼镜经营模式中，一副出厂价为２２元的眼镜通过传统的经销渠道后，到消费者手里价格最高可达４３０元。 ??? 传统模式中，一副眼镜出厂，要经过总代理商（即拥有品牌者）、省级代理商（即拥有营销网络者）、眼镜零售店，才能最终到达消费者手中。环节繁多，层层加码。周乐正向记者介绍，总代理商拿到２２元出厂价的眼镜，加价１４０％后铺货代销给省级代理商。加价１４０％中，包括品牌使用推广费３０％，公司运作管理费３０％，代销资金和退货风险费３０％，产品利润３０％，其他费用２０％。这时，到达省级代理商手中的眼镜已经变成了５４元。????? 从省级代理商到眼镜零售店这个环节又要加价１００％，铺货代销给眼镜零售店。此环节加价的１００％中，包括营销网络运作管理费３０％资金与退货风险费２５％，产品利润２５％，其他费用２０％。经过这一环节，眼镜零售店拿到的眼镜价格已升为１０８元。????? 在这个过程中，由于是铺货代销，退货率风险太大，代销资金和退货风险费加剧了成本。如采用现金采购方式，则能大大压缩中间环节的成本。此外，也可以通过省去省级代理这一环节来节约中间成本。 ????? 眼镜店在城市的商业区中随处可见，其所处地段的繁华和内部装修的豪华，堪与金店媲美。业内流传着这样一句顺口溜：开贵铺，卖贵货，三分货，七分租。就是终端眼镜零售店现状的生动写照。????? 周乐正说，从眼镜零售店到最终消费者这个环节中，价格又增加了２００％至３００％，即到达消费者手中时已变为４３０元。他告诉记者，２００％至３００％的增价中