大通证券-房地产行业：2011年房价展望-101222 .do

研究员：黄鹤 电话：2010年12月22日星期三 （市场有风险·投资须谨慎） 2011年房价展望 事件： 据中国证券报报道，国家统计局数据显示，1-11月，全国商品房销售额为4.23万亿元，同比增长17.48%，接近去年全年4.4万亿元的销售水平。中国证券报根据历史数据并结合目前销售形势推算，今年全国商品房销售额再创历史新高，有望突破5万亿元。 点评： 我们结合今年的销售情况，对2011年房价进行展望。 一、2011年：房价略有下降 （一）供需面 从供给面来看，目前市场上的开发商加大了供给的力度，由于资金回笼的需要以及政策方面的限制，捂盘的情况有所减少，根据我们对相关数据的分析，明年主要城市的商品房相对今年年末来讲，都会加大供给。 需求方面，目前由于二套房首付比例、贷款利率以及公积金二套房贷款的限制，如北京市二套房公积金贷款只能贷给首套人均面积低于28.81平的家庭，这些诸多的限制使得改善型需求被压抑。同时值得注意的是，目前一二线城市的新房低总价、小户型的越来越少，以北京为例，首套刚需多选择在150万以下的房屋，而新房里面满足他们要求的房子都集中在郊区，相比郊区的新房，这些首套刚需还可以选择市区内小的二手房作为替代。本年的政策推出之后，使得新房特别是大面积的新房全款比例大大提高，被用作投机或者投资保值的目的。总体来看，需求还是被抑制住了。 在供给增加，需求受到抑制，房价高企的情况下，房价上涨的动力不足，下跌或不涨的可能性进一步加大。 （二）M2、调控与房价 从M2与房价关系可以看出，上海市对调控反应比较明显。当没有调控的时候，上海市房价与M2基本上是同步上涨，有调控之后，从08、09年的情况看，是房价下跌。今年4月份政策推出后，上海市房价冲高的态势回落，房价上涨有所停滞。 图1：上海住宅均价与M2关系图 资料来源：wind资讯，大通证券研发中心 我们认为，对一线城市和沿海二线城市而言，调控的作用将大于M2的作用，2011年，这些城市的房价将下跌。 图2：西安商品房均价与M2关系图 资料来源：wind资讯，大通证券研发中心 而对于西安这样的城市而言，从M2和上次调控的关系可以看出，房价与政策关系不大、与M2关系较大，由于明年M2仍将上涨，所以我们认为，内陆二线城市以及三线城市价格比较平稳甚至可能微涨。 综合一二三线城市的情况，我们认为房价总体来看，会有所下降。 （三）开发商资金面 2007年9月2日，中国人民银行下达了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，根据通知，第二套（含）以上住房首付比例不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍如果以今年月份的调控为起点，房地产的可能会出现在明年。 资料来源：wind资讯，大通证券研发中心 根据我们前面的预测，房价下跌到低谷的时间在2011年11月份，那么根据08年、09年房价下跌的情况，我们前推4-5个月，就是股价触底反弹的时候，即6-7月份，再考虑到由于上次调控的经验，市场对反弹可能早就有预期，所以房地产板块将会提前反弹，反弹在二季度就会出现。2011年全年，房地产板块相对大盘，将会前低后高，房地产板块相对大盘将会走出“√”型的走势。以上的分析没有考虑房产税的情况，如果考虑到房产税，则什么时候房产税细则或试点确定，什么时候就是否极泰来的时刻。 图4：房价股价历史经验推断逻辑图 资料来源：大通证券研发中心 因此从12月8日开始，展望2011年全年，我们将四季度投资策略的“中性”评级上调为“增持”的评级。我们认为房地产板块将会经历否极泰来的阶段，最终将会领涨大盘。 －正文完毕－ 公司评级、行业评级及相关定义 我们的评级制度要求分析师将其研究范围中的公司或行业进行评级，这些评级代表分析师根据历史基本面及估值对研究对象的投资前景的看法。每一种评级含义分别为： 公司评级标准 买入：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅在15%以上； 增持：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于5%与15%之间； 中性：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与5%之间； 减持：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间； 卖出：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅低于-15%。 行业投资评级标准 增持：我们预计未来6个月内，行业整体回报高于市场整体水平5%以上； 中性：我们预计未来6个月内，行业整体回报介于市场整体水平-5%与5%之间； 减持：我们预计未来6个月内，行业整体回报低于市场整体水平5%以下。 大通证券股份有限公司 免责条款 本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告所载的资