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【世联楼市新评】之十 利剑出鞘 4 月楼市“冰火两重天” 2010 年4 月，中国楼市最重大的事件莫过于“4.15 新政”的出台。新政二十天来，随着政策效力的逐步 释放，楼市成交量首当其冲地受到了影响，部分城市的跌幅甚至达到七成，与4 月上半月的火爆形成了鲜明对 比。与此同时，备受关注的房价走势却仍不明朗。 在 “重症用猛药”的指导思想下，未来决策层的调控策略和房价的走向将依然是楼市关注的焦点。 成交下滑 部分城市价格松动 从数据来看，4 月份全国楼市成交量出现环比上涨的城市仍然居多。其中，总体成交量环比上升38% ，一 线城市平均环比上升21% ，二线城市平均环比上升43% ，此种局面的出现主要是由4 月的上半月销售火爆以及 新政前 “抢贷”推升造成的。 从调控出台前后上、下半月的对比来看，调控政策出台后各地楼市成交量快速下滑，重点城市下半月销量 平均环比下滑幅度近50% ，在全月的平均占比仅为33%。下半月下滑幅度居前三位的城市为杭州、深圳和苏州， 跌幅分别为71%、68%和60% ，下半月销量在全月的占比也仅为22%、24%和29%。 在成交均价方面，虽然各重点城市月均价仍处高位，但新政出台后，部分城市新房价 已经出现松动迹象， 其中下滑幅度较为明显的有北京、天津、合肥、重庆、昆明，这些城市4 月最后一周新房成交均价与今年最高 点相比下滑幅度达到10%左右。 成交量的走低，使得新盘去化速度趋于下降，部分城市可售量已逐步回升。从目前的数据来看已有5 个城 市出现了存量房的环比上涨，其中上海、南京、深圳三市环比涨幅最大，分别为9.7%、7.7%和6.7% ，而未来 存量房的消化时间也将会被进一步拉长。 调控力度或加强 本次调控政策的出发点在于打击投资与投机性的购房需求，在缓解供需矛盾的同时实现平抑房价的终极目 标。可以说，未来政策的走向将在很大程度上取决于房价的变化。就目前的市场形势来讲，开发商的资金相对 比较充裕，打折促销的动力明显不足，房价难以在短时间内下降。在 “重症用猛药”的指导思想下，一旦房价 得不到有效抑制，政府可能会出台更为严厉的调控手段，例如 房消费税试点、土地增值税清查、临时性的限 购政策等，这些都是悬在楼市上方的利剑。 同时，随着地方政府问责制的明确，本轮调控地方政府的执行力度亦可能超预期，中央及地方政府从控制 需求、增加供给、稳定预期三管齐下的调控政策较之以往更为科学、力度也会更强，市场可能呈现加速调整的 迹象。 5 月楼市不容乐观 展望后市，在目前新政效力逐步显现的情况下，预计5 月份的楼市将呈现明显的量缩价滞的景象。重点城 市的成交情况同比可能会有40%左右的跌幅。 同时，伴随着去年的新开工带来的供给释放，三、四季度的市场供应量将会逐步趋于增长。但从新政后重 点城市新盘去化速度来看，销售却十分缓慢，新盘降价仍需累积一定时间，从严的地方细则不断、虚高房价不 降，成交量将持续低迷。 楼市调控不会阻挡经济增长势头 “4.15 新政”的出台，势必将对今年我国经济的发展产生一定的影响，但在目前国际、国内整体形势向好 的情况下，新政不会从根本上阻挡经济增长的势头。 深圳世联地产顾问股份有限公司 深南东路 圳发展银行大厦 13 层 邮政编码：5 1800 1 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）22 16 2900 http://www . 【世联楼市新评】之十 从国际层面来看，经过08 年美国次债危机之后，全球经济已从大幅下滑中稳步复苏。虽然不时出现希腊债 务危机等问题，但难以引发全球经济的再次大幅走低以及阻碍全球经济的逐步复苏态势。IMF 4 月份最新预测 显示，全球经济整体增长的态势良好，IMF 已将众多经济体的GDP 增速上调。其中，将世界经济的经济增长率 从3.9%上调至4.2% ，将美国经济增长率从2.7%上调至3.1%，对新兴工业化国家经济从6.0%上调至6.3% ， 显示了世界经济已逐步步入新的经济增长周期。 而在国内层面，一季度全国GDP 同比增幅达11.9% ，已接近上一个十年经济周期中的高点。同时，由于中 国进出口贸 以及国内消费出现快速的回升和强劲的增长，即使固定资产投资从26.4%回落至20% ，也不会造 成经济的大幅下滑，今年经济保持9%以上的增长几乎没有太大悬念。 作为经济发展“三驾马车”之一的出口，目前也正在快速的恢复之中。中国众多进出口企业也已逐渐摆脱 2008 年次贷危机的影响恢复生