2008年湖北荆州宝安商业广场策划方案.ppt

上业顾问机构 2008.6 位处洪湖核心商业区，宏伟南路商圈中段，商业氛围良好，商业集中度较高，项目发展前景良好,具有打造地方标杆性商业项目的基础条件。 规划：地上四层 1F：临街铺面、内铺 2F：超市(二楼部分)、内铺 3F：超市(三楼部分)、内铺 4F：内 铺(电影院\KTV) 一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性； 财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性； 第一基本原则先进行业态设计和招商，后进行规划设计 统一的理念设计是基础，招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 第三基本原则同业差异、异种业态互补的招商目标 同业差异就是不同档次、不同风格，不能盲目招入档次完全相同的店进入。 第四基本原则项目经营方式的选择原则 核心主力零售店尽量自营一部分，开发商组建经营管理公司，增强发展商对项目后续的整体控制力度，提升经营业绩。 首先，可以加强经营控制力度，有利于长期经营； 其次，可增强其他商户与之合作的信心； 再次，可以提高非主力零售店的提成或租金收入。 第五基本原则招商顺序原则 核心主力店先行，辅助店随后的原则； 吸引人气较多业态先行，零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。 第六基本原则核心主力店招商布局原则 从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。 核心主力店的选择要充分考虑业态之间的关联性； 核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。 第七基本原则租赁经营采用放水养鱼的原则 “先做人气，再做生意，一起分享成长空间的原则。 准确的业态设计和定位 各类大卖场(超市)为核心，主力店、次主力店（大店）占50％左右，餐饮娱乐休闲（小店）占30%左右，品牌专卖店占20％左右。 全面招商前,必须确定主力店 考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了“先确定主力店，再全面招商”的基本策略。 在执行过程中，大超市\知名餐饮\大中型娱乐要提前招商，其它随后进行。 租赁政策灵活调整 妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱； 根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在商业广场的定位、档次和其他品质。 租赁政策灵活调整 如主力店的引进上，聚金广场等都在向中百抛出橄榄枝，在竞争条件下尤其聚金广场经营困难的局面下，不排除恶意竞争的局面如地价竞争，在此情况下我们可能被迫降低租金水平以确保主力店引进的目标，同时调整其他产品的销售经营以确保利益目标。 整合攻击推广战略配合招商 通过媒体宣传\招商活动为招商工作提供有力的支持 如主题招商活动:关键性招商活动如下： 招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等。 招商进度统一控制/商家品牌严格管理 根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量； 采取用时间推动表控制进度,统筹安排招商进度； 2 招商原则 招商策略 第二基本原则统一主题形象和统一品牌形象 2 招商策略分解 招商策略 2 招商策略分解 招商策略 2 招商策略分解 招商策略 2 招商策略分解 招商策略 2 招商策略分解 招商策略 30 26 22 三层 26 22 18 四层 60 50 40 二层 120 100 80 一层 目标价格 基本价格 保底价格 价格 楼层 ——租赁价格需考虑市场培育阶段的优惠水平。 ——按照年10%投资收益，10年静态投资回收期计算，此租赁价格符合投资收益条件。 商铺租赁均价建议(单位:元/月/平方米)： 26.67 23.33 20 三层 23.33 20 16.67 四层 46.67 40 33.4 二层 80 73.33 66.37 一层 目标价格 基本价格 保底价格 价格 楼层 ——以上租赁价格根据销售建议价格，按照年8%投资收益，约12年的投资回收期计算。 市场培育期商铺租赁均价建议(单位:元/月/平方米) 7500 6500 5500 三层 6500 5500 4500 四层 15000 12500 10000 二层 30000 25000 20000 一层 目标收入 基本收入 保底收入 价格 楼层 按照租金价格占到销售收入20%到25%之间，