新景祥_2006年江苏盐城电大地块项目市场定位及产

定位演绎－公馆 公馆，原为“诸侯的宫室”之意，后为大官或富家住所的代名词。公馆的主人在城市中占居骄人的位置，在每个人都知道并且向往的地方，过着常人无法窥及的生活。 现在，公馆成为一种身份的符号，一种地位的标志 ；体现了一种尊贵的生活质量，也体现着一个人的社会价值和品味。它的出现，针对的是一个城市的精英阶层，他们是财富的智者，更是精神的贵族。 项目总体规划建议 6 『总平规划建议』 在社区中心设置中央景观广场，楼宇围绕景观布置，形成一个小规模的向心围合，扩大社区的景观面积； 『总平规划基本原则』 遵循景观最大化的原则：让家家户户观景面最大化，将水岸景观带融入社区景观中，有利的扩大社区景观面； 优势资源向高端产品倾斜原则 ：景观最好的位置，布置高端产品，景观最弱的位置，布置经济产品。 本案东面景观资源较为丰富，应该布置大面积户型，西面景观资源较为缺乏，应该布置小面积户型 景观均好性原则：自然景观较弱的区域，人工景观适当加强。 景观主导、朝向辅助原则：当朝向与景观面冲突时，优先满足景观。 功能区位分布：[主入口]充分考虑住户归家的人行及车行线路，做到便捷，安全，主入口建议设置在沿黄海路；[商业] 地块与黄海有一定落差，建议在黄海路设置少量沿街商铺[车位]建议项目以地下停车为主，地面停车为辅，地下车库设置；[架空层]项目规模规模较小，难于制造较大室外活动区域及园林景观，因此建议本案每栋建筑底层架空，提供的更大的活动空间，扩大社区景观面，增加居住舒适度； 户型设计建议 项目产品户型界定： 面积区间 户型 比例 80-90 ㎡ 两房两厅一卫 25% 95-105 ㎡ 三房两厅一卫 35% 115-125 ㎡ 三房两厅两卫 35% 顶层复式 —— 5% 户型面积配比 宜居三房为主力户型的空中院落景观洋房 空中院落 空中院落 空中花园 院落一般联系的是卧室、书房、客厅、餐厅中的三个功能空间。院落设计的出现，让真正的阳台使用起来更加方便，同时空间的延伸感明显加强； 以院落为中心，联系多个功能空间，唤起对传统居住空间的依恋，改变传统居住以客厅为中心的居住模式，增加居住情趣； 独享的特有功能空间：空中院落 1.寻找中国传统文化---院落； 2.将为人所用的绿地转化到院落中---观赏性 3. 让每个人能有一片 自己安逸的天地---归属感 5.空中院落成为了家 的重要活动休闲交流中心 4.阅读大地，体验生活， 聆听故事---人性化+感性化 全空中院落设计 ——高层院落住宅的设计手法 户型图示意 卧室 卧室 空中院落 厨房 书房 卧室 观景阳台 入户花园 厨房 卧室 户型图示意 入户花园 卧室 卧室 卧室 客厅 卫生间 空中院落 厨房 卧室 卧室 空中院落 卧室 户型图示意 户型图示意 建筑风格建议 沉稳大气、品质十足的欧洲新古典主义风格建筑风格： 以浅色建筑立面, 在设计时将四坡顶、平顶、露台和部分屋顶装修融合于一体，形成曲折变化，大小不一、层次分明、色调丰富的屋顶结构。区别于现代建筑简单呆板的立面，跳跃的格局具有了高贵的生命气息，丰富完美的再现了欧洲新古典主义风格建筑的独特变化，在绿园区形成了一道巍然的建筑天际线。 建筑细部 · 打破封闭与死板。生活方式日趋开放的现代人希望在空间上得到更大的自由度，让景观不拘泥于封闭的庭院范围，一面向外界开敞，通过借景扩大视觉边界，使庭院景观与外界自然相联系、相呼应；同时通过创新的在高层建筑的外立面中引入毛石院墙和绿篱植物与室外空间和园景若即若离，从视觉上保证了内庭院的私密性，又通过借景更扩展空间视觉边界，形成内外互相衬托的庭院构成。 空中院墙 空中院墙 建筑细部：在社区中心景观核心地段设置一些景观饰品 项目战略定位初探 4 * * 燕达花园 [项目简介]位于北城区原燕舞厂厂区内，紧靠人民中路，西侧面临大圣集团、田家炳中学，北侧是刚建成的锦华苑小区，南侧是盐城工学院西校区，是北城区少有的居住核心区域，比周边已建和在建的楼盘位置更佳，环境更好 [物业类型]多层、小高层 [户型及面积]1期60-70的1房 、100的2房半、120的3房；2期小高层50-70 燕达花园：1期2006年8月18日开盘，410套多层产品已售完，均价2700元/平方米；区域消费者（城北），教师等职业人群构成了项目的主力客源； 2期小高层预计2007年9月开盘，基价2450元/平方米，均价预计2800元/平方米，产品为50-70多平米的公寓； 2期低单价，低总价，小户型产品的打造折射了市场对中小户型的追捧程度较高 柳岸花城 [项目简介]柳岸花城小区坐落于盐城市区风光旖旎的城市水道——小洋河畔。400米长的小洋河岸 15米宽的沿河景观带，傍依着31米宽的城市水道；精心设计的贯穿南北的“