含谷別墅專案策劃方案初案.doc

含谷別墅專案策劃方案初案 前????言 自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了N次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意，因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等），但是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。 ?一、????现状分析 1、重庆市别墅现状分析 ??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６０亩的肖河香榭正式破土动工；２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩，均瞄准别墅开发。 2、含谷别墅现状分析 11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。 1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。 ? 二、????案优劣势分析 1、优势分析 l??含谷是目前重庆公认的别墅区； l??几个别墅盘先行预热该区域； l??今年是全国的别墅年； l??政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。 2、劣势分析 l??重庆别墅大气候不好； 64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。 l??没有自然的风景作有力的支撑点； l??交通不发达； l??缺少有力的卖点； l??竞争激烈； A、?谷周边的的别墅项目有贵的，也有便宜的，将分散人气，除了现有的几个楼盘外在附近还有将要开发的别墅。 B、在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等），有着良好自然条件的地段也有发展商盯着别墅市场这块蛋糕。 C、?已形成气候的别墅群（如龙湖、水天花园等）。 l??该地段喧哗； l??开发体量过大； ------身份与阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的心态除了张扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一个有500套的别墅区里，给人的感觉就与住在小区里没有区别了。 3、综合分析 ? 三、定位建议 精英型别墅????走中档别墅价位，高档别墅的品质路线 理由：1、重庆购买高价位别墅的消费群体力度小； 2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。所谓精英就是中国新一代经济的弄潮儿，他们大多受过良好教育，有高品质的需求和超前的消费意识，他们将是高尚住宅最有潜力的群体； 3、重庆住宅小区中，跃层一般都是先被抢光，其优点是视野开阔、有花园相送，缺点是要和别人一起去挤电梯，还要担心电梯会否坏。既然这种所谓的“空中别墅”非常有市场，为何不做售价在其范围内的“地上别墅”呢？ 4、重庆是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子； 5、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受； 6、本案的自身条件无法支撑高价位的别墅； 7、价位低便有增值的空间； 8、吸引城市里的新贵。 1、把体量减少一部分； 500套别墅只能走低档路线，会形成几不像的格局，户数太多就缺少荣耀感，最终会导致失去有效客户 2、本案分阶段推出； 3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所； 4、利用配套做文章（关键点，见“卖点建议”）； 5、配套先利用起来（这是最关键的一点，详见“营销建议”）； l??感受生命、享受运动； 1、对于房地产来说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、习惯及其精神等等，如广东的“碧桂园”的成功就是用文化创造了价值。把运动当作本案的文化理念，生命在于运动，现代人越来越明白这个道理，并有这方面的需要。营造出这种精神文化，吸引大众，从不同角度引导他们。因为体育除了可以强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。 2、别墅之为别墅，就是因为它所配的生活方式与生活品位是有别于普通人群的。它的使用者，一般都具有较高的修养；广泛的社交圈；有优越的物质生活条件。他们期盼的别墅是一个能彻底放松，完全舒适的家，因此要找到适合特殊群体的需求。 3、田园风格只能做低档盘，而且在重庆田园风光不足为奇，不容易让人产生向往；美国式的庄园又不适合中国国情和民族习惯。 4、都市人玩的地方越来越少，精神得不到满足，特别是重庆，一些有钱人要跑到成都打高尔夫。 5、近的从重庆的“阳光华庭”（住宅小区）看，打的运动牌，反映不错；远的看