长沙五一路商业项目策划提案报告.doc

　　　　　　　　　 长沙五一路项目 策划提案报告 　　 　　　　　　　　　　　　京上营销策划上海有限公司 2005年11月10日　 目录 第一部分：项目市场调查分析 第二部分：项目主题定位 第三部分：项目销售策略与操作 第四部分：项目招商策略 第五部分：项目营销推广思路 第六部分：项目风险分析及价值评估 第一部分、项目市场调查分析 一、城市区位及地位分析 1、长沙市作为湖南省的政治、经济、文化、商贸、旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1。18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。 2、享受着“9＋2泛珠三角”的区域联动发展：长沙是“泛珠三角”的一分子，属中西部地区发展较快的地区之一，2002年在全国265个地级以上城市中，综合实力由1998年的19位跃居12位。 3、核心交通与辐射功能。长沙是湘鄂赣三省和东南沿海、长江沿岸、大西南出海通道三个经济产业带的结合部，从长沙至广州走京珠高速公路只要6.5小时，铁路仅8小时，乘飞机不用1小时，拥有良好的水陆空的交通优势，具有极强的周边辐射能力和带动功能。 4、在“长、株、潭”一体化发展空间体系中，形成了以长沙为中轴的发展格局，随着经济的一体化与城市版图的倍性扩大，长沙的城市竞争力和区域竞争力将将进一步提升，而城市一体化的规划将吸引周边城市使长沙成为中部区域的“消费磁场”。 5、消费能力空前高涨。随着经济的发展和人民生活水平的提高，城市居民的消费指数全面提升，2004年，长沙GDP总量已突破1000亿元大关、全部工业总产值突破1000亿元大关、社会消费品零售总额突破500亿元大关、城市居民人均可支配收入突破10000元大关、众多具有标志性意义的“关口” 在2004年得以跨越。11021元，同比增长11.0%，，城市居民人均消费性支出9032元，同比增长8.4%。城市居民恩格尔系数为33.4，同比上升1.8个百分点。 小结： 长沙具有区位优势、人才优势、成本优势和品牌优势。经过三次发展机遇，长沙已步入工业化的扩张期2.1.2宏观调控完成优胜劣汰 2004年开始，国家对房地产市场的宏观调控，在大力调整房地产行业、并对小型商业项目大浪淘沙的同时，却赋予高品质、高规格的商业地产以强劲的动力。随着长沙城区扩张，人流、物流逐渐往城市次中心迁移，高规划、高起点的商业配套与商业地产更是风生水起。而一些商业布局不合理，甚至连停车场规划都没有做好的商业项目，将逐渐被淘汰，而那些定位和设计都经过专业分析的项目，其价值更容易受到投资者的认可。 2.1.3国际资本注入，商业地产活力再现 长沙商业地产已经有了良好的基础，而随着众多的国际商家在沿海大型城市布局告一段落，长沙吸引了更多国际商家的眼球。麦德龙、沃尔玛、家乐福等国际商家已经在长沙扎下了根基，而其他的国内、国际商家也将投资目光描准了消费活跃的中部重要城市――长沙。 2.1.4市场步入了互赢的“商圈竞争”模式 经过街铺－大厦裙楼－百货商城－购物中心的发展模式，长沙开始全面步入商业物业的升级阶段。城市的发展催生三大商业区域的新格局，构成长沙市的三大商圈即泛五一路商圈、东塘商圈、火车站商圈。 每个商圈都有大型商业项目，竟争激烈程度虽然空前激烈，但各大发展商和商业项目都重视发挥各自的优势，互为补充，在竟争中谋求发展，形成了“梯度商圈”。其中，五一广场.黄兴路商圈由王府井、平和堂等构成了长沙市的高档商圈；以超市、百货、专业市场等为主的东塘商圈为长沙的综合商圈；而火车站商圈以低档次混杂型商业构成了长沙的“平民商圈”。这样的梯度分布不仅没有造成“三败俱伤”，反而形成了市场的共赢局面。 小结： 从某种程度上说，宏观调控赋予了长沙商业地产新的强劲动力。随着中部的崛起、“9+2泛珠三角”合作平台的建立、以及长株潭三市融城，长沙商业主力店的发展与建立，将在未来几年进入发展的周期，长沙商业地产将得到强劲发展。从长沙的竞争模式来看，各个商圈要发挥优势互补的共赢局面，需加强各自的优势与特点，而作为城市中心商圈的“五一路商圈”，保持其“品牌优势与形象”将是其取得竞争的方向所在。 2．2城市大型商业物业发展分析 2.2.1产权式商铺成为主流产品模式 从2003年开始，商业地产的产品以产权式商铺为主，并以持续火爆的趋势继续发展，王府井商业广场、铜锣湾购物中心、运达国际广场等产权式商铺“返租”模式带来的商铺热贯穿着市场的始终。单一的产品与销售模式使长沙商业投资市场陷入了惯性思维，新的地产模式面临着市场的考验。 2.2.2 商铺经营管理专业化 目前整个市场明显呈现出更理性化的需求，投资者和经营者都对发展商提出了经营管理上的要求，促使发展商地市场作出售后承诺，除了要