万科 杭州万象城·悦府案例分析.pptVIP

案例分析—— 万象城·悦府 一、地 块 1、区位情况 2、基本情况 悦府，三栋160米超高层建筑弧形排布，形成半围合型的内庭院，预留较大的景观空间；避免视觉上的相互对视，增加私密感。 园林路径、绿篱将购物中心与居住区分离，在规划设计上尽量实现动静分区，居住氛围尽可能不被繁华的商业氛围打扰。 万象城项目规模较大 ，所有物业都走高端路线，规划一个国际形态的都市综合体，突出一个“城”的概念。 悦府，不是一个单纯的住宅项目，它的最大依托就是万象城。 悦府1#、2#楼的主力户型为190~230方的大户型，3#楼主力户型以90方为主，有部分135方~140方房源。 所有户型力求舒适，3.1米层高、全明设计、方正、通透， 户型越大也便将舒适性发挥得越大。所有户型特别突出主卧与客厅部分的舒适性设计，让主人有一种尊崇感。 与项目所在钱江新城CBD区域的区域价值，和整个万象城高档的生活配套相比，户型设计并不是本项目的亮点，不是吸引购房者的重点。 户型特点： 户型全明设计、方正、通透，尽量将客厅、餐厅面积做大，均带有阳台或露台，显示豪华、气派感 主卧功能突出，将主卧的舒适性设计尽量放大，显示出主人的尊崇感 户型设计的多样性和房间数量的设置，可以满足不同人口结构人群的需求 户型得房率不高，浪费面积比较多，次卧、书房等居住舒适性不强，面宽、面积均较小，部分将影响使用功能 悦府精装修标准为6000元/m2，现场无样板房 ，效果图称得上富丽堂皇，装修用材考究均采用国际知名品牌，具体用材情况详见附表。 销售情况 销售分析 万象城的销售情况相当火爆,一期所推的2#楼和二期所推的1号开盘当天销售均在90%以上 ,3期开盘当天预定达60%以上，虽逢逆市开盘，但一期、二期30天销售率均达到70%以上，逆市取得了较突出的销售业绩。 截止10月3日，据透明售房网数据表明：309套190~230方户型，已成交296套，成交率达96% ，129套130~140方户型，已成交109套，成交率达85%， 172套90方户型，已成交102套，成交率达60%，项目主力户型以大户型为主，因此大户型去化表现更好一些，消费人群对总价敏感性不高，更加注重产品的豪华、舒适性及配套。 悦府的销售虽受低迷楼市的影响，后两期开盘价格做了适当调整，从成交均价上来看，二期、三期的成交均价明显低于一期，但并不影响9月份51%的销售份额。 项目的区域和自身的配套是购房看中的重点，前有深圳万象城等成功案例作为参考，使本项目更受关注，很大程度上增加购房者的热情。 一：地块 1、区位 2、基本情况 二：产品 1、规划 2、建筑 3、景观 4、户型 5、精装修 三：营销策略 四：销售分析 地理、交通：万象城位于钱江新城的CBD区域，北靠钱江路，西邻江景路，南临富春路，东依庆春路，其中地铁4号线中的江锦路站、地铁2号线的钱江路站均与万象城接驳，项目周边还覆盖了多条BRT快速公交路线。 周边配套：杭州大剧院、国际会议中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，规划有未来这里将成为商务办公、购物、文化娱乐的中心。 本项目周边都是城市标志性的建筑，区域价值已被认可，有一定的升值空间；配套成熟、生活便利，体现高档的生活品质。 2#楼、1#楼、3#楼 已开房源 10 2009-08 交付时间 9 1：1 ， 管理费 100元 车位配比 5 28000元 开盘均价 7 8月21日、9月3日、9月17日 开盘时间 8 住宅?普通住宅 建筑类别 4 精装修 装修状况 6 一期：161套 二期：160套 三期：301套 推出房源 11 30% 绿化率 3 5.53 建筑容积率 2 总建筑面积 项目名称 140000平方米 1 数量 序号 本项目地块为江干区规划钱江新城E-06、07、08地块,土地用途：住宅（设配套公建）、办公、商业金融业及绿化广场用地,容积率≤4.3,由华润（集团）有限公司于 2005-8-29拍得，楼面地价：2572.73元。 二、产 品 1、规划 万象城规划总建筑面积约80万平方米，首期将建设建筑面积达24万平方米的大型购物娱乐中心(预计2009年9月开业）与三栋建筑面积达14万平方米超高层住宅（悦府）；二期将建设建筑面积达25万平方米的酒店式写字楼（预计2013年交付）公寓（2011年预计交付）；三期将建设建筑面积达11万平方米的超高层写字楼与 6万平方米的超五星级酒店（预计2013年交付）。规模较大，物业配套高档。 2、建筑 建筑