兰州市兰山小区改建项目的全新营销策划解决之道.ppt

五层UME新天地国际影城影院：共有6个大小不等的放映厅，除了怀旧风格的六号豪华厅，其他分别采用鲜艳的红色、粉色、天蓝、明黄、紫色作为主色调，这种大胆创新一改传统影院的呆板气氛。此外，您还可以躺着看电影，除了“情侣座”设计，所有座椅都可以自动后仰，在国际品质的影音效果下，让人们享受“终极电影体验”； ； 浪蝶餐娱天地：由采蝶轩与新天地联手打造的浪蝶餐娱天地，在充满动感的南里购物中心顶楼，2500平方米的展现空间集结了天下美食的地方； 生活经验：销售的不仅仅是创意设计的家具家饰产品，新天地南里购物中心五楼的天桥。 特色酒吧 K2是一个先锋视听设备的展示厅，同时也是新天地里一家与众不同的酒吧。 C.J.W.店子的主题：雪茄文化、优雅爵士乐及各式美酒的聚集地。 采蝶吧是采蝶轩附设的酒吧 好地方酒吧 乐园是位于南里广场的一间小酒吧 特色餐饮 McCafé美式快餐文化和意大利咖啡传统在上海的新天地相遇 宝莱纳太鼓甜品店日本菜 采蝶轩中国菜 金象苑泰国菜源自泰国皇宫、麦当劳 真的好海鲜餐厅 特色保健 百草文化廊千百年的中药传奇，还能一品百草传奇的特色养生料理 “福林堂－新一代”中药保健新文化 特色咖啡吧/茶吧 极品冰淇淋专卖店哈根达斯于1921年在纽约诞生 鸿禧茶居 一茶一坐 人生小驿，是一个专门为游人准备的咖啡吧 综合特色店 睛彩眼镜（即香港艺视眼镜） 新天地邮政所 I.T品牌服饰 Simply Life陶瓷产品系列/欧洲目前最流行的厨房用具 中央美术学院油画廊 6、项目商业功能分析/定位/建议 分析： 在调研分析完兰州当地的三十几家商场、二十余家专业批发市场、十余条餐饮一条街、兰州9大商圈以及知名日用品连锁店、精品店及江苏、四川、杭州、北京、南京等外地的商业项目之后，结合项目市值最大化、城市特色化的因素，我们惊奇地发现：全国能够具有借鉴意义的商业项目只有一家上海的新天地！我们根本不需要有任何效仿新天地的地方，就能够创新出自身商业的特色。——当然包括兰州拉面的品牌创新！ 本案首先在产权式酒店的理念上进行了创新：大西北商贸中心的首家五星级产权式休闲酒店。既非度假旅游型，又非产权商务型，而是具有高投资回报率特征和休闲居家享受型的产权式休闲酒店，才是最能适合本案改建项目的物业形式。 功能： 兰州特色餐饮店——烤全羊、烤羊排餐厅、兰州啤酒餐厅、兰州本家菜、兰州音乐餐厅、酒吧餐厅、兰州百合粥店、日本拉面/兰州牛肉拉面/羊肉拉面等二十家餐饮名店；兰州二十家工艺品特色专卖店；十家特色文化酒吧；咖啡吧、冰淇淋、民族陶瓷饰品店、品牌美容美发、面包坊、黄河手工时装店、当地名家字画店、雪茄水烟店、黄河品酒廊、甜品店、中药料理店、特色保健礼品店、兰州茶坊等。 建议： 创新理念启发自上海新天地，创新品牌来自兰州本地的特色结合和错位经营的思路。娱乐城除了歌舞厅、包厢、水疗特色城、桑那浴等之外，增设兰州首家休躺式国际影院。以上特色餐饮店建议分别置放在兰山宾馆、新兰山商场、办公楼三栋单体的二至四层，三栋单体通过连廊形式于二至四层全部连接起来，的国际影院可放在原兰山商场的四层。一层外向型临街底商仍以大众经济性特色餐饮为主。 项目定位： 大西北商贸中心的首家五星级产权式休闲酒店 大西北商贸中心的首家品牌共创式特色商城 案名推荐： 兰山新天地大酒店 商业定位：规模化、高格调、品牌经营的特色商业区。 功能定位：餐饮、娱乐、商业和配套。 经营范围：包括国内外知名酒吧间、咖啡屋、茶艺坊、夜总会、 百老汇歌舞剧院、网吧、SEGA游戏体验中心、民俗饰 物店、各式老字号餐饮店、中医疗养院、美容美发、 美体健身房、特色小吃、海鲜城、烧烤、票务中心、 银行等。 四、商业操盘特征分析 破墙开店形成的第一代商铺，新建住宅小区沿街的底商作为第二代商铺，第三代返租式商铺。 从目前来看，商业的平均纯利润只有2%～3%，利润最高的经营项目是服装，但除去各种费用后，纯利也不到10%。如此低的利润空间下，必然会带来经营者的高风险。一般来说投资收益越高，投资风险越大。 正常回收时间为13年，晚出租一年，回收投资的时间将延长3年；租金增加10％，回收投资的时间将缩减4年；房价增加10％，回收投资的时间将延长4年；房价、租金同时增加10％，回收投资的时间不变。 商铺大多数为满足生活基本需求的行业，其租金承受能力较低，从而无法实现其经营价值，其升值潜力亦可能不足以抵消投资者资金的机会成本。 当底商的出租率高达100％时，过分拥挤的购物环境不仅使整个商业品质下降，而且无法开展促销活动，久而久之，最终导致该地区商业的没落。因此，在规划、招商过程中应该适当地留有空白。