湘中金源商埠招商方案.doc

【湘中·金源商埠】 招 商 方 案 目 录 第一部分 招商目的……………………………………………………3 第二部分 项目简介……………………………………………………3 第三部分 市场分析……………………………………………………4 第四部分 竞争分析……………………………………………………4 第五部分 商铺产品与服务……………………………………………5 第六部分 招商定位……………………………………………………7 第七部分 招商区域……………………………………………………8 第八部分 招商对象……………………………………………………8 第九部分 招商策略……………………………………………………8 第十部分 招商阶段划分………………………………………………11 第十一部分 招商方式……………………………………………………11 第十二部分 招商时间安排及实施………………………………………12 第十三部分 租金付款方式………………………………………………13 第十四部分 招商费用预算………………………………………………13 前 言 通常所说的招商，是针对商场经营户进行的一种租赁推广，往往是在商业物业成为现房（或准现房）阶段着手，因为经营户把场地作为生产工具，相当关注其使用价值，只有在商业物业可以投入使用时，他们才会对物业产生更直接、更迫切的需求，其即租即用的介入特点，决定了他们不会在物业的推广销售之初（期房时），谈及租赁的具体事项。 就“湘中·金源商埠”项目实际情况而言，前期招商是一种行销方式，即在此工作中接触商业物业的终端客户，于访谈时传播产品概念，深刻了解他们的使用情况，从而检测产品品质、校正产品定位。 一个完整的招商方案应该具备“健全计划、订好政策、选准渠道、提炼主张、强化执行”五大环节否则，一“招”失误，满盘皆输。唯有如此，招商才能落地，产品方能顺利进入下一阶段。招商五大环节4P+M”招商招商4P+M包括：招商计划（Plan）招商政策（Policy）招商渠道（Place） 招商促进(Promotion)招商管理（Mnangement）招商实质卖的是一个商业机会或商业计划。告诉带来何种价值（招商计划）带来多少价值（招商政策）通过什么推荐渠道（招商渠道）如何告诉（招商传播）如何有效执行价值交换（招商管理）招商4P主要指招商策略；M主要指招商策略执行，只有将5项统一起来才是个完整的招商方案。　1、制定一个计划——招商计划M’plan； 2、订好一套政策——招商政策 M’policy选准一组渠道——招商渠道M’place； 4、提炼一个主张——招商促进M’promotion； 5、强化一个执行——招商管理M’Management。 因此，根据新化县实际的市场状况与商业分布现状，再结合天华南路项目的规划布局与工程进度，我们在招商4P+M市场分析 1、市场状况：市场量大，大型商场在一些规模不大的，其他多数以形式存在，商城有其发展的空间和市场吸引力。 2、目标客户 ⑵大型商业机构：国内知名大型商场、连锁超市等。 ⑶国内外品牌代理：国内外品牌连锁店、经销商等。 ⑷大中型餐饮、娱乐机构：本地特色餐饮、省内连锁娱乐休闲中心等。 总而言之，就是要有租铺的需要，同时又租得起，并且能够配做出决定的客户。 3、客户购买准则 通过调查、实地走访客户，入租店铺主要考虑以下因素：地理位置、人流量、租铺价格、投资回报率、区域购买能力、商铺配套设施、商铺知名度、商场管理和宣传，而地理位置、人流量、租铺价格及投资回报率是客户入租的决定性因素。 、竞争分析 1、竞争对手及其市场运作模式 ：整体租赁，销售代理品牌和自行发展分租。 ：以租赁的模式进行分租和装饰，商铺进行统一的管理。 ：采用灵活经营模式，既有商场员工自行承包经营，又有代理商、销售商租赁其商铺专柜和租赁相结合的模式。2、SWOT分析 优势：商，具有专业性，规模性，易吸引经销商；地理优越，人气足；商场管理、服务优势；营推广优势劣势：新建商场没有老客户目标客户资料数据不足商场还没有树立品牌形象，没有各种销售数据，作为招商支持，没有成功租户典范。 机会点：威胁点：竞争对手（潜在对手）有开发同样主题商场的可能，商场招商过于频繁，客户没有过多耐心，厂商相对数目较少。、商铺产品与服务 1、商铺简介 商采用有选择的专业化模式，选择作为目标市场，更具吸引力。 位于核心商圈，地理位置优越，有区域人群支撑，人气旺盛。 商业配套设施齐备、环境优良、投资回报率高。 可根据客户需求、适当地调整店铺。 2、服务与支撑 物业管理为入租店铺和顾客提供一个舒适安全的环境，包括卖场的环境、设备的保护、安全保卫、管理等。 租户管理工科造就优良的店铺，包括对租户的教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理等。