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研究结论
1.1 宗地基本情况
宗地编号为B303-0041,地块位于香蜜湖,土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米,建筑容积率≤1.4;可建设总建筑面积为131000平方米,其中:住宅127650平方米(高层住宅85%,低层住宅占15%,但最终比例按报建实施方案确定);幼儿园3000平方米,垃圾站50平方米,社区管理中心300平方米;土地使用年期70年,自2003年8月25日起到2073年8月24日止。
竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一次付清地价款。
涉及交易标的物转让应交的税费中,依法属转让方应交纳的均由甲方承担;依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的,公证费用甲乙双方各承担50%。
1.2 地价范围
经测算,本地块的正常地价范围应在74931~87416万元人民币之间,其中市场正常价位点应在80913万元,扣除土地转让契税3%,则得竞标报价范围应在72749~84870万元人民币之间,市场正常竞标价位点在78557万元人民币。
对应市场价位点80913万元,则得相应楼面地价为6339元/平方米.
1.3 地块投资价值
对应以上地价范围,测得相应的投资财务效果指标如表1-1所示。
综上,当地价在74931~80913万元人民币之间时,属于投资安全区;当地
价在80913~87416万元人民币之间时,即进入投资风险区;超过87416万元后,将进入高风险区,投资者需慎重考虑。
表1-1 宗地投资财务效果指标
项目 地价为74931万元 地价为80913万元 地价为87416万元 投资利润率(%) 25 20 15 税后利润(万元) 24050 20042 15684 内部收益率(IRR)(%)
研究待估宗地的基本情况
选择最佳开发利用方式
估算开发后的房地产价格
估计建筑费、专业费、利息、税费、租售
费用和开发商应得的利润
求地价
2.2 运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价
建设项目的财务评价一般分两个层次,即:全部投资的财务效果评价和自有(权益)资金的财务效果评价。
全部投资的财务效果评价,即排除财务条件的影响,将全部资金(包括全部借贷资金和权益资金)作为计算基础,考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成,以及借贷还本付息和所得税的问题,所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析,借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础,以便考察项目是否有投资的价值,在分析是否可行的同时,进行方案的选优。
自有(权益)资金的财务效果评价,即从企业的角度出发,分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响,以企业投入的权益资金为计算基础,而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力,实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时,还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配,以及各方投资者的盈利能力等。
在本宗地评估报告中,选用全部投资的财务效果评价法,分析该地块的投资盈利能力——通过全部投资的现金流量表,得出项目内部收益率(FIRR)、投资回收期(Pt)、财务内部净现值(FNPV)以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。
2.3 研究依据
香蜜湖B303-0041宗地规划指标
国务院发展研究中心数据库
《广东省房地产统计年鉴》
广东省房地产开发各类管理费用标准
中国人民银行存、贷款利率
《广东统计年鉴》
搜房网相关数据
中国人民银行121号文件
广州市建安工程定预、决算定额
3.0 宗地最佳利用方式构思
根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率≦1.4,可以确定,该地块要想获得最大收益,就必须按高尚住宅区规划,定位于高端客户,确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。
3.1 宗地总体规划方案设计
总基底面积 93544×22%=20580 m2,用地平衡表及项目主要经济指标分别见表3-1和表3-2。
高层住宅
总建筑面积 127650×0.85=108,503 m2
住宅规划为120~180 m2 /户,平均每套面积为150 m2 左右,规划户数720户。计划规划为12~14栋11层住宅(其中首层架空绿化),住宅总基底面积计11050 m2 。
别墅
总建筑面积 127560×0.15=19,148 m2
别墅规划为250~350 m2 /栋,平均每栋面积为300 m2 ,占地面积计120 m2,规划总栋数为64栋。总计占地面积为 64 ×120=7680 m2
公建配套
幼儿园3000 m2 ,按两层考虑,其占地计1500 m2 ,
社区管理中心 300 m2 ,垃圾站50 m2 ,均按一层考虑,占地计350 m2 。
停车位
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