房地产开发经营管理【精讲课件】.ppt

第二章 房地产开发 分类 影响因素 发展阶段 程序 二—1 在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 分类 按开发内容（纵向） 按开发范围 （横向） 新区开发 旧城改造 土地开发（基础设施建设） 房屋开发（房屋建设） 二—2 1、? 物业管理的收费标准多少为宜？ 1、? 物业管理的收费标准多少为宜？ 利率趋势及银行界对房地产业的策略 人口及家庭数量 经济形势 外资的投入情况 产业政策与 经济结构 通货膨胀的趋势 二—3 1999至今 发展阶段 1978 -1991 起步阶段 1993-1998 调整阶段 1992-1993 过热阶段 二— 4 最适合宜居的城市 排名 标准 二—13 NO.1上海 NO.2大连 NO.3北京 47。9% 46。1% 43。9% 广州 成都 青岛 杭州 桂林 珠海 厦门 房地产开发程序 一、投资机会选择 与决策分析 二、前期工作阶段 三、建设阶段 四、租售阶段 8步骤 四阶段 二—13 1、寻找投资机会 2、筛选投资机会 3、可行性研究 4、获取土地使用权 5、规划设计和方案报批 6、签署有关合作协议 7、施工建设与竣工验收 8、市场营销和物业管理 看地 如何筛选？ 作用？内容？ 将设想落实到具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前拥有者、潜在租家或买家、自己的合作伙伴及专业人士接触，提出初步方案。如果可行，就草签购买土地使用权或有关的合作意向书。 二—14 增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件 1、市场供求行情 2、地块的自然条件 3、地块的社会条件 4、地块的环境条件 5、地块周围的经济条件 6、政策限制 7、人口因素 8、城市规划因素 9、心理影响 10、国际关系 常见的对地段优劣的影响因素： 地块与市中心的距离 土地承载力 地形地势 土地面积 地块形状 日 照 风力和风向 温 度 降水量 自然灾害 空气污染程度 噪音大小 绿化程度 视觉效果 清洁程度 地块附近的城市基础设施情况 附近的房地产情况 社会治安情况 政局稳定情况 当地经济发展状况 物价水平 工资水平 储蓄利率 投资水平 价格限制 税收限制 优惠政策 土地制度 人的数量 人的素质 家庭规模 土地用途 容积率 建筑高度 交通道路 行政隶属变更 地块风水 土地号码 名人效应 风俗习惯 筛选地块的参考标准 投资机会研究—— 笼统的估计而非详细的分析。 投资估算精确度+30%， 研究费用一般占总投资的0.2-0.8% 工作阶段 目的 作用 可行性研究 内容 决策前，对各种可能方案进行技术经济分析、比较、论证，保证项目用最小的投资取得最大的经济效果 —项目投资决策 —筹集建设资金 —开发商与有关部门签订协议、合同的依据 —编制下一阶段规划设计方案 投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 项目的评估与决策 精确度 研究费用/总投资 投资机会研究 +30% 0.2-0.8% 初步可行性研究 +20% 0.25-1.5% 详细可行性研究 +10% 小 1-3% 大 0.2-1% 精装版 完整版 一、项目简介 二、地块所在片区简析 三、项目周边环境分析 四、项目SWOT分析 五、项目定位分析 六、项目工程进度安排 八、结论及建议 七、项目经济分析 一、项目简介 二、开发项目用地的现状调查及动迁安置 三、市场分析和建设规模的确定 四、规划设计方案选择 五、资源供给 六、环境影响和环境保护 七、项目开发组织机构、管理费用的研究 八、开发建设计划 九、项目经济及社会效益分析 列表 位置 覆盖率 建筑层数 总用地面积 容积率 总建筑面积 1、经济环境——主要产业、企业、GDP 2、交通设施——现有和即将建成的交通网络 3、城市环境——配套设施 4、房地产发展状况——周边楼盘情况 现状