盛久合御苑项目建议书.doc

御苑项目建议书 前 言 我公司十分荣幸有机会参与由贵公司开发，位于呼和浩特市如意开发区「御苑国际」（以下简称“贵项目”）之营销策划工作，现呈交该项目营销策划推广建议书一份，请参阅。 、市场解析 2.1。房地产市场宏观分析 9 月29 日政策内容一：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。对出售自有住房并在1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 9 月29 日政策内容二：央行、银监会联合发布暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。 10月25日政策内容一已流传数月的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》正式出台，《办法》自2010年12月1日起施行，北京再一次成为楼市调控的“急先锋”。该《办法》规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。 注：2010是房地产调控最严厉的一年，国家频频出现调控政策，以上是近期国家出台的政策，无疑给目前的市场雪上加霜，“限购令”有效抑制了炒房，预付款的监管将是对开发商实力的考验，也不排除中小型的开发公司将被淘汰出局，。有关调查显示，房地产调控实施以来，一线城市房价疯涨的野马缰绳是被拉住了，但是二、三线城市的房地产受调控影响相对较小。此外，从陆续公布的房地产企业销售业绩也可以看出，重点布局二、三城市的企业都获得了良好的收益。本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市，这将成为未来房价上涨的重要推手。尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步，但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。而国家又将在下一步出台怎样的政策呢？市场一片迷茫，但确定的是政策将会进一步紧逼，前景非常不明朗。 2.2。呼和浩特房地产市场现状 2.2.1.→房地产开发投资情况 ??? →房地产开发投资分析 2010年以来呼和浩特市房地产开发投资持续增长，1-9月完成投资额997726万元，与上年同比增长40.16%；比1-8月增长29.84%，增幅比上月回落4.05个百分点； 比1-4月下降313.65%。（见图1） 图1 2010年1-9月完成投资额与同比增长 从投资构成看，商品住房和办公楼占完成投资的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降9.4个百分点，办公楼下降1.74个百分点，商业营业用房和其他用房分别增加6.02和5.13个百分点。因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等，加之去年以来的住宅楼基本都有车库，因而使商业营业用房和其他用房涨幅较高。（详见图2） 图2 2009年1-9月与2010年1-9月完成投资构成 % →房地产开发资金来源结构分析 2010年1-9月，房地产开发到位资金（包括上年结转资金）为1769941万元，与完成投资的比例为1.77:1。资金来源中自有资金和定金及预售款占比较多，分别占全部资金25.34%和24.18%。国内贷款增长幅度较高，但是占全部资金来源比重略有下降。自筹资金和其他资金涨幅也较高，主要是自有资金和定金涨幅较高的结果。具体情况见表1、图3。 表1 房地产开发投资资金来源结构表 项 目 单 位 2009年1-9月 2010年1-9月 同比增减% 本年资金来源合计 万元 1102851 1769941 60.49 其中：上年末结余资金 万元 211488 272841 29.01 本年资金来源小计 万元 891363 1497100 67.96 其中：国内贷款 万元 78111 241293 208.91 占本年资金来源比重 % 8.76 16.12 7.36 自筹资金 万元 449923 659442 46.57 占本年资金来源比重 % 50.48 44.05 -6.34 其它资金来源 万元 363329 596365 64.14 占本年资金来源比重 % 40.76 39.83 -0.93 图3 2010年1-9月资金来源构成 从表1、图3来看，房地产开发资金来源与去年同比增长幅度较大，表明了资金到位良好。今年房地产市场的飙升，银行贷款增幅较高，使得开发企业自筹资金增长幅度明显高涨。 2.2.2.→土地购置和开发情况 1-9月购置土地面积1026190平方米，同比增长110.61%，涨幅比1-6月提高138.6