项目投资融资决策项目周期.ppt

盈亏平衡分析示例 某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系。 单位产品变动成本 盈亏平衡产量 盈亏平衡价格 盈亏平衡单位 产品变动成本 经营杠杆 设项目固定成本占总成本的比例为S，则 固定成本 销售利润 当销售量变化时，S越大，利润变化率越大。 盈亏平衡分析的扩展 某项目的NPV可由下式计算，项目寿命期为不确定因素 当NPV＝0时，有 可解得，能使NPV≥ 0 的项目寿命期的临界值约为10年 敏感性分析 例: 不确定因素变动对项目NPV的影响 0 变动率＋ －变动率 投资额 产品价格 经营成本 ＋10％ －10％ NPV 项目净现值的概率描述 假定A、B、C是影响项目现金流的不确定因素，它们分别有l、m、n 种可能出现的状态，且相互独立，则项目现金流有 k＝l × m×n 种可能的状态。根据各种状态所对应的现金流，可计算出相应的净现值。设在第 j 种状态下项目的净现值为 NPV（j）,第 j 种状态发生的概率为 Pj , 则项目净现值的期望值与方差分别为: 概率分析示例 概率树 两种不确定因素影响项目现金流的概率树 PA1 PA2 PA3 PB1 PB2 PB1 PB3 PB2 PB3 PB1 PB2 PB3 ?A1 ?A2 ?A3 ?B2 ?B1 ?B1 ?B3 ?B3 ?B1 ?B2 ?B2 ?B3 ?1＝ ?A1 ∩ ?B1 ；P1＝ PA1· PB1 ?3＝ ?A1 ∩ ?B3 ；P3＝ PA1 · PB3 ?4＝ ?A2 ∩ ?B1 ；P4＝ PA2 · PB1 ?5＝ ?A2 ∩ ?B2 ；P5＝ PA2 · PB2 ?6＝ ?A2 ∩ ?B3 ；P6＝ PA2 · PB3 ?7＝ ?A3 ∩ ?B1 ；P7＝ PA3 · PB1 ?8＝ ?A3 ∩ ?B2 ；P8＝ PA3 · PB2 ?9＝ ?A3 ∩ ?B3 ；P9＝ PA3 · PB3 ?2＝ ?A1 ∩ ?B2 ；P2＝ PA1 · PB2 各种状态组合的净现金流量及发生概率 ?A1∩ ?B1 ?A1∩ ?B2 ?A1∩ ?B3 ?A2∩ ?B1 ?A2∩ ?B2 ?A2∩ ?B3 ?A3∩ ?B1 ?A3∩ ?B2 ?A3∩ ?B3 投资项目风险估计 上例中项目净现值的期望值及标准差 假定项目净现值服从正态分布，可求出 该项目净现值大于或等于0的概率为 各种状态组合的净现值及累计概率 ?A2 ∩ ?B3 ?A1 ∩ ?B2 ?A1 ∩ ?B3 ?A2 ∩ ?B1 ?A2 ∩ ?B2 ?A1 ∩ ?B1 ?A3 ∩ ?B1 ?A3 ∩ ?B2 ?A3 ∩ ?B3 项目风险估计的图示法 六、技术改造项目财务评价 技术改造项目费用与效益的识别 “有无法”与“前后法” 沉没成本 技术改造项目费用与效益的计量 边际分析原理 增量分析法 机会成本、追赶成本 七、房地产项目投资分析 房地产投资考虑的因素 投资盈利性方面的因素 投资的盈利性取决于项目实施所需的费用和可带来的收益； 投资安全性方面的因素 投资的安全性取决于项目自身的风险和投资者所作的财务和法律等方面的安排； 其他因素 企业目标往往是多方面的投资决策也要考虑盈利性和安全性以外的企业目标。 房地产项目的费用和收益 财务收益 租售收入 财产升值收益 折旧蔽税收益 非财务收益 开发阶段费用 土地费用 建设费用 财务费用 销售费用 经营阶段费用 出租费用 维护、管理费用 财务费用 房地产开发项目总投资构成 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费用 管理费用 销售费用 其它费用 税费 基本预备费 涨价预备费 建设期利息 工程建设投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 开发项目 总 投 资 折旧的蔽税作用 经营成本 60万元 20万元 帐面 亏损额 年总收入 万元 年折旧额 万元 总会计成本 万元 利息 30万元 160 90 180 年净收益 万元 100 年债务支出 税后净现金流 年净收益 万元 100 66.6 万元 6.6万元 70万元 利息 30万元 本金偿还10万元 蔽税收入 税前净现金 流 60 万元 房地产项目初步财务分析过程框图 × 单位面积 年租金水平529.5元/m2 可出租面积 640 m2 × 最高毛收入 338880元 空房损失和经营费用占毛收入的比例 0.07+0.45=0.52 最高毛收入 338880元 空房损失和经营费用 176218元 － 净经营 收入 162662元 年债务 支出 125125元 － ÷ 净经营