尊地_超高层住宅案例的系统研究_58PPT.pptVIP

成都超高层系列案例 * 超高层选择何种模式的前提条件 价值主体 形象主导 海口蓝城广场项目匹配模式 自身属性 规模 大规模 中型规模 239亩，在长秀片区属大规模项目 资源 一线资源 二线资源 二线海景资源 容积率 低容积率 中高容积率 中高容积率 开发商 资金实力 较强的资本实力 一定的资本实力 持续的资本实力 品牌效应 较强的品牌效应 较强的品牌效应 较强的品牌效应 政府合作 与政府良好的关系 较少 本项目由长信与有政府背景的城投合作开发 区域运营能力 较强的区域运营的能力 无 无特殊要求 匹配超高层两种模式，我们发现，海口蓝城广场项目与形象主导模式较接近，但不同点在于我们项目规模在长秀片区属大规模，同时有着良好的政府合作背景。 海口蓝城广场超高层前提条件模式匹配 * 定位：价值主体模式多定位顶级、综合体运营，主动承担“城市运营商”角色；形象主导型则定位中高档、纯住宅、首要关注项目利润层面 世茂滨江 上海世茂滨江花园 福州世茂外滩花园 芜湖世茂滨江花园 武汉世茂锦绣长江 南京世茂滨江新城 功能定位 超高层住宅、1栋60层酒店式公寓 超高层豪宅、摩尔商业街、5000平米超豪华会所 高层、超高层住宅、2幢五星级酒店 超高层、占总体量20％的商业、写字楼、酒店 超高层、五星级酒店、商业步行街、市民广场、幼儿园、中小学、超市 档次定位 全国顶级 福州顶级 芜湖顶级 顶级 顶级 城市价值 根据福州东扩南进的未来城市格局，开发闽江沿岸 三号地块应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心 不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展 所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区域 万科金域蓝湾系列 深圳金域蓝湾 珠海金域蓝湾 天津金域蓝湾 成都金域蓝湾 厦门金域蓝湾 南京金域蓝湾 功能定位 住宅 住宅、商HOUSE 住宅 住宅 住宅 住宅、商业街 档次定位 高档 高档 中/高档 中/高档 中档 高档 城市价值 万科金域蓝湾系列对城市价值贡献，主要体现在精细化以及产品创新 定位 功能定位 档次定位 城市价值 功能定位，价值主体模式定位为住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等综合体，形象主导型以纯住宅为主，少量附有商业； 档次定位，价值主体模式定位全国或城市顶级，形象主导型为中高档； 城市价值，价值主体模式多位于城市政务新区，主动承担“城市运营商”角色，综合体运营考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益；形象主导型注重项目本身利润层面 武汉世茂锦绣长江 * 价值主体模式多为纯超高层产品，单排布置超高层建筑，降低建筑密度，注重户户观景，追求综合运营能力 产品 规划排布 产品比例 户型 价值主体规划排布要点： 注重综合盈利能力，而非单追求纯住宅利润最大化 如南京世茂滨江新城、福州世茂外滩沿江一线规划商铺，而非住宅 主体建筑沿江弧形排列，单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积 ，解决多排布置所造成的视线遮挡； 降低建筑密度，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景” 世茂超高层降低建筑密度，单排布置，前后错落布置，视线互不遮挡，保通风性 上海世茂滨江花园弧形排布，景观最大化 南京世茂滨江新城在沿江一线规划商铺，而非住宅 福州世茂外滩沿闽江一线设世茂摩尔街 外滩188号 * 复合产品规划，形象主导规划更多为分摊容积率，超高层相对独立集中排布，占据优越景观 产品 规划排布 产品比例 户型 一期33层高层 二期33层高层 三期47层超高层，158m 项目容积率：7 深圳金域蓝湾，超高层看海景视线相对好于一二期 珠海金域蓝湾，超高层保证海景，不影响其他物业开发 形象主导模式规划排布要点： 以超高层分摊高容积率，利用项目的整体溢价，以时间换空间； 超高层为整个项目树立形象标杆，和高层等半围合式布局形成组团； 独立集中排布，缘于超高层工期长，超高层位置相对不影响其他物业类型开发 成都湖畔新世界排布相对独立，聚集 * 超高层与其他物业类型关系处理方面，价值主体注重超高层江景最大化，低密度物业则占据社区内园林景观；形象主导，超高层与高层等隔离、分期分组团开发 价值主体，多以道路、水系分界物业类型，不同物业类型分区独立；高层排布在临河面，最大化利用河景资源，并体现整体规划的仪式感与序列感；低密度物业围绕水系排布，占据社区最好资源景观； 形象主导超高层与其他物业往往隔离，分期、分组团开发 深圳金域蓝湾，以超高层消化高容积率，并置于末期开发，利用项目的整体溢价，以时间换空间； 珠海金域蓝湾，采用一座超高层和三座高层半围合式布局形成两个组团，通过合理的折板式楼型设计，超高层90%户型拥有多角度的优良海景资源，实现景观资源价值最大化 高层排布在临河面，最大化利用河景资源，并体现整体规划的仪式感与序列感 低密度物业占据社区内部最