广西XX项目策划书.doc

前言：中国房地产概况 房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42．7％和39．2％；预购面积在70－150平方米间不等，以80 －100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000－4000元间。目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11．5％，居第二位，而这其中60．1％的预购者介于21－35岁之间；制造业职工占预购总体的12．8％，居首位，这其中46．5％的预购者介于21－35岁之间；而中级公司经理介于21－35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻族。这一组人群中，63．6％为已婚，其中介于21－35岁的占43．7％，介于36－45岁的占30．4％34．7％为独身，其中66．1％介于21－35岁之间，仅有1．4％介于36－45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。应该说，21－45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50－150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米购房的也占有一定的比例。调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60．9％，看来，争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现以“管土地，看信贷”为主的宏观调控措施房地产开发的两大命脉土地和资金(从2004年年初的53%回落到28%，并且是连续几个月的投资增幅在30 %以内)，增长速度已处于合理区域，宏观调控效果已明盛显现，下一步即将实施的土地政策、金融政策调整取向成为人们关注的焦点。此前实施的宏观调控主要是以行政手段为主，一般来说，对中央投资和国有资本约束力更强，在初步实现了宏观调控的目的后，为稳住宏观调控的大好局面，在相应行政手段有所松动时经济手段要及时跟进，如利率、税收、产业政策等手段，加大对地方政府、民间资本的调控力度，确保调控作用的长期稳定、不反弹、避免房地产业发展出现大起大落，确保国民经济的长期健康发展。 一、宏观环境――广西房地产状况分析 （一） 广西房地产发展状况 1999年后广西房地产进入高速发展期，房地产市场运行机制业已建立，房地产市场行为规范有序。房地产投资和消费保持了长期快速增长，出现了房地产供求关系平衡，产品结构基本合理，房价稳中有升的良好局面。 广西房地产供销总量平衡广西房地产在1999－2000年表现出良好的市场状况。1999年竣工面积170.89万平方米，销售面积140.18万平方米，供销比为1.22；2000年竣工面积198.24，销售面积154.15万平方米，供销比为1.28；2001年竣工面积314.29万平方米，销售面积275.94万平方米，供销比为1.14；2002年竣工面积419.6万平方米，销售面积417.48万平方米，供销比为1.01；2003年竣工面积543.03万平方米，销售面积490.67万平方米，供销比为1.11。从各年的房地产供销比例关系可以看出，各年的房地产竣工量与销售量是平衡的，如果考虑正常空置率的话，可以推测广西房地产市场的产销量基本可以持平（详见表）。—2003年广西房地产供销情况（单位：万平方米，%） 年份 1999` 2000 2001 2002 2003 竣工面积 170.89 198.24 314.29 419.6 543.03 销售面积 140.18 154.15 275.94 417.48 490.67 供销比率 1.22 1.28 1.14 1.01 1.11 从竣工和销售的速度看，1999－2003年广西房地产竣工增长率分别是10.3%、16%、58.54%、33.51%、54.1%，销售增长率分别是22.4%、10%、78.96%、51.29%、44.5%。竣工与销售的平均增长率是34.49%和41.43%。显然广西房地产供销两旺，并且都在高速增长，销售的平均增幅比竣工平均增幅高出7个百分点。从图可见，1999－2003年广西房地产竣工与销售的增长规律基本一致，表明近年来广西房