天津创世纪房地产私家地中海全程策划案.docVIP

创世纪房地产全程策划案 公司名称：创世纪房地产公司 负 责 人：唐 嘉 团队成员：陈乐萍 胡瑞华 李喜亮 刘树健 宋盈莹 田广峰 王 静 余科林 学 校：天津大学管理学院 专 业：工程管理 〖私家地中海〗 房地产策划全案 编制日期：2006年4月 市场分析篇 5 第一部分 项目研究背景 6 第二部分 市场概况 7 一、整体情况分析 7 二、产品发展设计趋势 11 三、区位差异分析 11 第三部分 区域市场分析 15 一、区域环境简介 15 二、区域楼市分析 15 三、周边竞争项目市场调研分析 16 第四部分 地块SWOT分析 24 一、地块环境调研 24 二、SWOT分析 27 第五部分 价格定位 30 一、开发成本核算 30 二、价格定位 33 三、结论 35 第六部分 产品定位 37 一、时代造就的新中产阶级 37 二、目标客群特征 37 三、项目定位 39 四、企划推广卖点诉求 40 第七部分 产品规划 42 一、外立面 42 二、公共部分装修标准 42 三、室内装修标准 42 四、小区智能化定位 43 五、住宅单体处理 44 六、园林规划建议 45 七、会所、物业用房及底商功能设置 46 营销策划篇 48 第一部分 营销推广策略 49 一、项目规模及开发进度 49 二、销售策略 49 三、销售价格策略 52 四、广告宣传费用的预算和安排 52 第二部分 广告推广 55 一、推广策略 55 二、广告宣传策略 55 三、包装方案 56 四、广告形式 56 五、媒体组合 57 六、销售道具准备 58 第三部分 2006年项目具体推广全案 60 一、市场铺垫期 60 二、销售技巧引爆期（入市） 60 三、全面引爆期 61 四、主题（教育）促销期 62 五、再度引爆 62 六、高潮迭起 63 七、推广炽热点 64 附录1 私家地中海小区规划图 65 附录2 私家地中海户型示意图 66 市场分析篇 第一部分 项目研究背景 为准确市场定位，我们对项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托天津商品住宅市场（主要为河东区市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 了解天津市地产市场的整体状况及变动趋势； 了解天津市住宅市场产品设计的发展趋势； 了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 掌握私家地中海项目所处地块的基本特征； 掌握私家地中海项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征； 明确私家地中海项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在； 掌握目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知； 明确私家地中海项目构建优势的市场机会及企业机会； 提出私家地中海项目的市场定位的若干思路； 提出私家地中海项目在后期产品包装设计中的若干思路和建议； 提出私家地中海项目营销建议及推广思路。 第二部分 市场概况 一、整体情况分析 1、天津住宅市场稳健发展房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献由于2003年良好的市场状况带来投资的大幅猛增，所以04年上半年投资态势仍然保持良好，而下半年指标有所下降，05年上半年整体状况基本平稳。2005年上半年在2004年投资基数高的基础上，房地产投资继续保持两位数增长。2005年上半年本市房地产累计完成投资152.8亿元，增长24.5%。2005年前三季度天津市房地产市场发展平稳，成交面积虽与2004年同阶段相比出现高达20.2%的负增长，但成交均价呈现出稳定增长的态势，同比增长24.8%，因此2005年1-3季度与2004年1-3季度的成交金额基本持平（相差只有1.1亿元人民币），商品房新增供应量与2004年同阶段相比，同比增长4.5%。从今年1-3季度天津房地产市场的总体表现来看，基本上体现了稳健发展的势头 表一：2005年1-3季度与2004年1-3季度相关数据的比较 统计阶段成交面积 （万㎡） 成交金额 （亿元） 新增供应量 （万㎡） 成交均价 （元/m2） 2004年1-3季度 939.1 302.2 746.3 3218 2005年1-3季度 749.7 301.1 779.8 4016 同比增长 -20.20% -0.40% 4.50% 24.80% ①. 2005年11月15日止，天津市商品房销售总额为￥350.96亿人民币，总成交量为857.85万平方米。. 2005年前三季度，天津市商品房新增供应量为779.8万平方米，成交量为749.7万平方米，本期新增量略高于本期消化量。. 根据我统计的数据，截至2005年11月30日，天津在售楼盘共计542个，其中以南开区最多，有77个在售项目；其次是塘沽区（含经济技术开发区）、河西区和河东区