城镇土地定级.ppt

城镇土地定级 长 安 大 学 李 芹 芳 2007年11月1日 一、城镇土地定级的任务与目的 二、城镇土地定级类型 三、城镇土地定级的对象 四、工作底图选择 五、城镇土地定级的原则 六、城镇土地定级的技术方法 七、城镇土地定级技术程序 八、定级因素的选择与权重的确定 一、城镇土地定级的任务与目的 城镇土地定级的任务：根据城镇土地的经济和自然属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，并评定城镇土地级。 城镇土地定级的目的：为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。 二、城镇土地定级类型 三、城镇土地定级的对象 土地利用总体规划确定的城镇建设用地 范围内的所有土地； 城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游 区等； 撤乡并镇以后建制镇面积≥2km2的镇区土地。 四、工作底图选择 工作底图类型： 城镇地籍图；土地利用现状图；城镇规划图。 比例尺要求： 制图要求： 　　土地级别图统一采用计算机成图 　　　图件格式　　MAPGIS 五、城镇土地定级的原则 综合分析原则 主导因素原则 地域分异原则 土地收益差异原则 定量与定性结合原则 综合定级与分类定级相结合的原则 1、综合分析原则 城镇土地级别受到城镇经济、社会、自然和生态环境等多种因素的影响。 　　　除分析单个因素对城镇土地效益的影响作用，还要分析经济、社会、自然和生态环境等因素对城镇土地效益的综合影响作用； 　　　土地级别除反映经济效益外，同时也反映社会、生态环境效益以及经济、社会、生态环境综合效益及差异。 2、主导因素原则 　　 影响城镇土地质量的因素很多且及其影响作用各不相同，定级应重点选择对土地级别起控制和主导作用的因素作为定级的参评因素，并突出这些因素对土地质量的影响。 　　　 3、地域分异原则 土地构成因素特性、优劣状况、对土地效益的影响作用方式和强度，在城镇范围内一般存在一定的空间差异。城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，并将类似地域划归同一土地级别。 4、级差收益原则 城镇土地级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。 5、定量与定性结合原则 城镇土地定级应尽量把定性的和经验的分析进行量化，以定量计算为主，但对难以定量的因素，应以定性分析为主，减少主观任意性，提高定级结果的精度。 一般在确定城镇土地级的初步方案时，以定量分析为主，城镇土地级的调整和最终确定宜依靠定性分析。 6、因地制宜原则 土地定级既要遵循国家规定的技术程序和作业规范，又要结合调查区的实际情况，以确保土地定级成果的客观性和实用性。 六、城镇土地定级的技术方法 城镇土地定级采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。 多因素综合评定法 从影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素评价入手，采用相对统一和规范的定量化的科学指标分值来表示土地各种条件的优劣，并在考虑因素重要程度的前提下，对这些反映土地条件优劣的分值进行加和得到总分值，按总分值的高低评定城镇土地级别。 多因素综合评价法评定的土地级是采用综合分值来表示的，反映了土地使用价值的大小，但不易直接反映城镇内各级别土地上以货币形态表示的土地收益或地价，这样不便于与土地有偿使用等工作衔接，所以还须辅助于市场资料分析对划定的土地级别进行校核。 此外，还可邀请熟悉当地情况的专家对初步划分的定级结果进行论证。 总体而言，城镇土地定级的过程为: ①先用多因素综合评价法初步划分土地级; ②通过市场资料分析的结果，结合专家论证，对初步划分的土地级进行校核，以此 确定土地最终级别。 七、城镇土地定级技术程序 建立城镇土地定级的因素体系 确定各因素的权重 划分定级单元 计算各因素的指标值和作用分 计算定级单元各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的高低，初步划分土地级别 进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整 编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编 八、定级因素的选择与权重的确定 1 、因素选择原则 因素指标值变化对土地定级有较显著的影响； 因素指