2010永城住宅项目营销策略提报文案.doc

项目营销策略提报 永城城市概况 永城位于豫、鲁、苏、皖四省结合部，素有“豫东门户”之称。1996年10月，撤县设市。2003年10月被列为河南省五个重点优先发展县市之一。2004年3月被河南省赋予省辖市经济管理权限和部分社会管理权限。现辖11镇18乡，739个行政村，26个居委会。现有国土面积2000平方公里。 永城市按照建设现代化中等城市的定位目标，实施了新市区开发，加大了老市区改造和小城镇建设力度。目前城市建成区面积24平方公里，城市功能日臻完善。同时，小城镇建设稳步推进，建成国家级重点建设镇1个，中州名镇3个，被评为河南省小城镇建设先进市。永城市区目前城市绿化覆盖率达22%，出租车2300余辆，公交线路5条。根据永城市经营城市战略规划，到2010年永城市区常住人口将达到35万。随着近年来对城市建设的投入力度加大，永城城区的城市功能将逐步趋于完善。 规划 永城市区分为东城区（新城区）和西城区（老城区），以芒砀路和欧亚路为中心，北至311国道，东起高庄镇以西，南到永宿路。城市发展重心偏于东城区（新城区），以永兴街和百花街的交汇处为中心，形成永城的核心商圈。这个核心周边遍布市政府机关及金融单位。 东城区规划图 经济 永城市是全国六大优质无烟煤基地之一，精查储量31亿吨，年产量在1500万吨。随着煤炭价格的不断上涨，从2003年以来，永城地方财政收入大幅度跳跃增长，2001年永城地方财政收入仅为1.8亿，到2007年已经增至8.3亿。仅从2004年起，财政收入在短短的几年内，几乎翻了两番。财政收入的大幅度增加，使地方的公共设施投入发生了较大的变化。 附：居民收入基本数据 *中国三次产业的划分：1、第一次产业：农业，林业，蓄牧业，渔业；　　2、第二次产业 ：工业，建筑业 工业：采掘业，制造业，自来水、电力、蒸气、煤气的制造和供给业 ；　　3、第三次产业：流通部门、服务部门 流通业 为生产和生产服务的行业 为提高科学文化水平和居民素质服务的各行业部门 为社会公共需要服务的行业部门 小结： 永城是河南省较为知名的一个县级市，目前已经跻身全国县域经济200强的行列中，在这个排行中，永城用了3年，就提升了65个位次。这说明了永城作为一个以工业为基础，以多元化经济及第三产业为突破的经济强县，具有着巨大的消费潜力。不管是本地的职工，还是外出经商的人们，聪明的永城人正在用辛勤的劳动为这片他们深爱着的土地披上一层层金灿灿的未来。 永城人智慧并且勤劳，他们的眼界是开阔的，思想是超前的，那么他们对美好生活的向往，也必然是强烈而迫切的。同样，开阔的眼界和富裕的生活带给永城人的是更加准确的判断能力，他们对未来生活家园的要求，不会低于任何一个中心城市对高级楼盘的要求。便利的交通，方便的配套、舒适的朝向、合理的户型、完美的景观、阔气的大门等等，这都是他们会向往得到的。这不是苛刻，只是因为他们爱家，而且他们也富裕。 房产市场概况及竞争楼盘分析 1.凤凰国际花园 发展商：民安置地 建筑规划：英国UA 景观规划：香港捷奥国际（JAW） 销售案场：欧亚路芒山路交叉口向西150米路南（市一高对面） 占地面积：50亩 建筑面积：约10万平米 建筑风格：欧式 建筑类型：小高层、高层、小户型公寓 总户数：500户左右 户型面积：30平米—50平米左右，90平方米----229平方米 户型设计：111，221，321，322，422，624，722 二期主力户型：122—134平米的322户型 均??? 价：一期2000元/平方米，二期花墅预计2300元/平方米 广告推广：尚正行地产 主题定位：国际品质生活样板区 广告推广语：有天有地的平层花墅（二期） 现?? 状：一期花房，已全部售完，目前二期花墅正处于认筹阶段，12月8日在中州永煤宾馆召开了二期花墅产品说明会，并现场认筹。 项目优势：品牌形象塑造较为成功，市场认可度较高；广告推广、物料、案场的包装比较到位；户型设计较好，小区小景观比较精致；项目处于城市发展发向，交通便利；项目对面为永城一高，有较好的教育资源；社区配套有商业，目前暂未出售。 项目不足：项目为纯高层社区，社区规模相对较小，人口密集，二期部分楼栋户型采光条件受影响。 ? ? 2. 欧亚阳光花园 发展商：商丘市百惠房地产开发有限公司 建筑设计：洛阳规划建筑设计研究 项目地址：欧亚路与中原路交叉口 占地面积：20亩左右 建筑类型：小高层、高层、多层 户型面积：130平方米----140平方米 主力户型：三室两厅两卫 均??? 价：约2000元/平方米 广告推广语：给心一个回家的方向 现?? 状：目前项目在售的为2栋12层小高层，剩余4楼和12楼两套房源，其中一栋小高层为地税局定向房源。 项目优势：处于城市发展发向，交通便利。 项目不足：社区规模较小；可选户型较