长沙山水芙蓉国际新城整合推广.docVIP

山水芙蓉国际新城 Verdant Park 整合市场攻击策略案 Strategy Ad. Planning 【引爆亮点shine, and shine】  一、我们现在遇到的难点是什么？ 市场判断： 1、 长沙地产一直受市政变化非常缓慢的制约，地产市场的空间不足，98年前地产一直围绕五一路、 芙蓉路市中心开发，特点是项目规模小，市场影响力不足，98年市场的领导品牌是鸿园； 99年，长沙地产真正进入市场化，地产发展的速度开始加快，系列领导品牌的出现正是市场变化 的佐证。1999年市场领导品牌京电花园、城市花园（湘泉）、名都花园； 3、 2000年，长沙地产开始逐步成熟化，地产开始呈现多热点发展，除新出现的维一星城外，地产从 郊区进行了非常明显拓展，新华联家园、梦泽园、王府花园的深受欢迎程度，已经得到市场的认可。 4、 但就目前为止，市场的接受程度尚在于烈士公园一带，买家没有心理准备跨越此区域。 5、 烈士公园成为市区向郊区化发展的第一道封杀线。 6、 《山水芙蓉国际新城》位于长沙县，对于买家而言，交通距离不远，具备良好的发展潜质，但目前 心理距离非常远。 市场难点： ◆ 心理距离较远  二、我们如何克服心理距离较远的难点？ 难点：心理距离较远 解决方式：让买家到现场 前提：强势引爆点 三点突破 1、攻击楼盘 ◆ 突破第一封杀线，让买家看到希望。 2、攻击买家 ◆ 给买家足够的诱惑，让买家建立信心。 3、攻击市场 ◆ 建立第一领导品牌，让买家持续性到现场。  解决方式1：必须突破第一封杀线 1、第一封杀线的状况 名称 特点 销售状况 工程状况 竞争潜力 新华联家园 规模+环境 非常好 全部封顶 没有，很快会消化完，出局。 梦泽园 规模+环境 未开 无 条件非常好，但指导思想有问题，如果动以多层花园洋房区， 市场影响将非常大，利润必将非常理想，但目前动别墅概念，市 场太慢，切有风险。目前还不敢最后断定不具备市场威胁。 王府花园 规模+环境 非常好 太慢，无形象 全部高层，卖点是中心庭院，首次出台2000年4月，销售超 过20%，非常具市场威胁。 2、第一封杀线的竞争潜质 名称 展示中心 样板间 示范环境 物业管理形象 现场信心 宣传资料 新华联家园 有，差 无 无 无 工程形象好 差 梦泽园 有 无 无 无 无 无 王府花园 无 无 无 无 动工 无 突破策略：第一封杀线的弱点在于价格+现场没有任何希望。《山水芙蓉国际新城》突破点在于价格与现场专业地产氛围。 3、现场核心攻击点： 攻击节奏 第一阶段 第二阶段 第三阶段 时间结点 ◆ 正式销售前 ◆ 一期出外立面 ◆ 一期入伙 核心攻击点 ◆ 示范环境 ◆ 示范小区 ◆ 示范生活 ◆ 展示中心 ◆ 样板间  解决方式2：攻击买家 信心的建立1 权威性概念：国际新城 1、世界大师联手力作 ◆泛亚易道（世界排名 位）：环境设计 ◆室内设计大师：（高文安） ◆英国物业管理：（第一太平洋戴维斯） ◆国际双语幼儿园：戴维斯国际学校 ◆国际会所：（美式会所） ◆建筑设计：（新加坡） 2、大长沙的明天 ◆政府：长沙、湘潭、株洲组成大长沙 3、权威性证明 ◆国际金块奖？最佳人居环境奖？  信心的建立2 新的生活方式 终极生活 ◆花园洋房+联排别墅+独立别墅 国际生活 ◆山、水、树、翠鸟的优美自然环境 健康生活 ◆健康概念的展现，养生会所、家庭医疗档案等 度假生活 ◆5+2度假式新生活 栋梁起点 ◆国际幼儿园、国际小学、国际中学概念 超值生活 ◆大长沙的明天核心点 未来生活 ◆旅游区的发展概念