中渝御龙湾规划定位构想.pptVIP

大间距集中园林景观、中小户型为主流住宅产品 大园林景观的稀缺性能有效提高项目品质。 中小户型为目前市场的供需主流，市场风险低。 中档略高产品路线： 1*1：38-45 ㎡ 2*2: 60-65 ㎡ 3*2：85-88 ㎡ 4*2：100-110 ㎡ 产品定位方向探讨 大间距集中园林景观、中小户型为主流住宅产品。 主要目标客户群体： 年轻一代首次置业者。 江北、渝北、渝中区为主要区域的二次置业者。 产品定位方向探讨 中档酒店 一是目前周围项目规划酒店数量少，档次高，如保利香槟花园规划四星级酒店、华宇北城中央规划了5星级酒，其他项目暂时未规划成规模的酒店。 二是项目地段位于主干道交叉位置，口岸展示性好，比较适合规划酒店。 三是火车站区域流动人口多，对中档与经济型酒店需求较大；而地段位置相对离火车站较远，更适合规划中档类型的酒店。 四是酒店虽然存在投资回报回收期长，但目前酒店市场效益好，回报高，能实现项目地段的更大价值。 产品定位方向探讨 中档略高产品路线： 中档酒店存在良好的市场前景。 小户型商务公寓的价格能有效提高的项目地段价值，并存在市场机会点。 小户型商务公寓 5200 冉家坝 龙湖紫都星座 4300 5000 价格（元/㎡） 新牌坊 龙头寺 位置 金科蚂蚁SOHO 北城中央2# 项目名称 产品定位方向探讨 中档略高产品路线： 底商及少量集中商业 底商：临街门面一层为主，局部二层。 少量集中商业：-1层，引进超市。 少量集中商业，出于为项目配套及周围社区配套的角度出发。 项目由于地段相对离火车站较远、更适合定位为社区商业，规划大规模集中商业在招商与销售方面存在较大的市场风险。 产品定位方向探讨 中档略高产品路线： 产品定位方向探讨 中档略高产品路线 示意图一： 产品定位方向探讨 中档略高产品路线 示意图二： 大部分物业能顺利实现销售，预留酒店、少量集中商业、车库作为资产。开发周期较短，开发风险相对较小。 产品定位优势 中档略高产品路线： 产品定位方向探讨 高档酒店、商务公寓+集中商业（或商业街）+国际品质公寓。 典型项目——龙湖的北城天街，紫都城。 高档产品路线： 产品定位方向探讨 高档酒店、商务公寓+集中商业（或商业街）+国际品质公寓。 直面保利、华宇等竞争 部分出售，大部分资产持有，招商、销售存在风险。 受容积率偏高影响,市场的接受度不明朗 高档产品路线： 劣势: 区域市场的领导者角色出发，需预留大量的资产，市场培育期长，开发风险大、周期长。 优势: 开发收益高。 产品定位优势 高档产品路线： 第三部分 下一步工作重点 下一阶段的主要工作 3、明确项目具体户型配比及特点。 1、明确项目定位。 2、在结合市场的基础上，明确项目商业、酒店、商务公寓等产品的具体体量。 4、进一步探讨如何确立项目的高附加值，从建筑风格、户型、园林环境、 配置等各方面深入探讨。 谢 谢 中渝御龙湾规划定位初步设想 目录 第一部分：市场态势 1、住宅市场与商业市场的调研 2、市场机会点分析 第二部分：项目定位探讨 1、项目SWOT分析 2、项目中档略高开发设想（主要推荐的方案） 3、项目高档路线的开发设想 第三部分：下一步工作重点 第一部分 市场态势 北城中央 保利香槟 重庆火车北站 本案 财汇 首创 鲁能星城 天江鼎城 上品十六 庆业巴蜀城 天工太阳岛 五童立交 仁安 区域项目示意图 在售项目基本情况 358万方 2.47 535.3万方 3244亩 合计 40万方 3400 高层 3 60万方 300亩 庆业巴蜀城 7万方　 3600 高层 3.19 10.3万方 49亩 天工·太阳岛 28万方　 2#：5000； 7、9#：3700 小高层、高层 2.7 33.5万方 160亩 华宇·北城中央 43万方 高层：3700 洋房：4700 洋房、高层、 小高层 1.68 51.5万方 465亩 天江鼎城 40万方 3700 高层、小高层 3.24 60万方 270亩 保利·香槟花园 200万方 高层：3950 小高层、高层、 花园洋房 2.4 320万方 2000亩 鲁能星城 后续供应量 套内价格 （元/m2） 建筑形态 容积率 总建 筑面积 占地 面积 项目名称　 典型在售项目分析 鲁能星城 七街区： 2*2*2 70-80平米 45% 3*2*2 87-106平米 55% 八街区： 2*2*2 70平米 40% 3*2*2 93-103平米 60% 主力户型配比 约220万方 后续供应量 目前推售8街区1#楼2单元，3#楼1单元，共269套，约2.8万方，开盘当天销售245套，销售率约91.1%。主力户型为70-103平方米