居住规划与房产投资.pptVIP

4.1 房产投资的优缺点 4.2 投资房地产出租的考虑因素 投资总成本=资金成本+折旧+修缮管理+空置成本。 ?? 买卖不破租赁。当有租约时，流动性受到限制。 ?? 房价×利率=资金的机会成本，折旧可以房价的2%保守计算，修缮管理费与房屋的新旧有关，空置成本要看地段的抢手程度。 ?? 购房后以出租来预防房价大幅上涨的风险。 4.3 房产估价的方法—成本法 房产估价的方法—收益还原法 房地产总价=房租/市场投资收益率 ?? 不考虑未来房价上涨空间, 投资收益率=存款利率+房地产的流动性升水； ?? 常用于投资用途房地产的估价, 如单人房, 沿街商业房与写字楼, 房价随房租而变动； ?? 房租应是扣除必要成本后的税后净收益； ?? 可统计出各地区各类不动产的平均投资收益率, 再知道房租就可以算出房价； ?? 通常单人房收益率最高, 随后依次为写字楼, 沿街商业房。 房产估价的方法—市场比较法 待估价的房产价格= 同地区同类型房屋价格×房龄调整系数×地段调整系数×议价系数； ?? 比较新房与二手房，根据折旧情况设定房龄系数； ?? 不同楼层或地段，亦需调整； ?? 以卖方开价而非成交价比较，需作议价调整； ?? 一般估价公司多用比较法，选择3-4个案例与待估价房产作比较，再依上述系数调整，最后订出调整后房产的合理价格。 4.4 房产投资的供给者与需求者 房产投资的需求面与供给面因素 4.5 房产投资的型态 住宅： 经济适用房限制为自住用途，因此投资多以商品房为主。与其它房产类型比较，住宅的需求量大，流动性较高，但租金收益率通常较低。 ?? 商场或沿街商业房: 选择人口聚集的商圈，以收入还原法估价，增值潜力大，但所需的投资金额较高。要注意是否符合土地使用规定。 ?? 写字楼: 投资出租，房客以企业为主，租期通常较久，但房客谈判能力也较高。整栋投资所需的金额最高，常非个人投资者能力所及，以机构投资者为主。 4.6 房产投资的方式 合建分成: 合伙购买旧房，拆掉建新房，卖出去后大家分成。在新土地供给有限的地区适用，但须注意旧房的土地使用年限不能太短，而且合伙人中有人对房地产整套业务非常精通。 ?? 以旧换新: 购买区域较好但房屋状况不佳，价格便宜的旧房，重新装修，使旧房看起来像新房，提高该房产的附加价值。出售时，售价可以比照当地新房行情，扣掉买入价与装修成本后，即为利润。 ?? 以租养租: 长期租下低租金楼房再以高价转租出去，赚取房租的差价。如公房转租，或在大学附近租房间隔转租给学生，等。 房产投资的方式(续） 团购零售： 集合一群人的资金，寻找长期具有升值潜力但短期销售欠佳或开发商资金压力高的空置房，与开发商谈条件以高折扣购入，再重新包装零售。 ?? 以租代购:：开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订租购合同。若租户在合同的约定期间内购买该房，开发商就以出租时所订的房价将该房出售给租住户，所付租金可以抵充部分房款，租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。 ?? 到拍卖会上淘房： 当前许多拍卖公司都拍卖各类房产，这类房产一般由法院、资产管理公司或银行等委托拍卖，基于变现的需要，其价格往往较市价低一两成以上，购买后转售有一定的利润空间。需要熟悉拍卖会的信息渠道，事先到标的房产勘查，并购买产权清楚可点交的拍卖房产。 4.7 房地产投资10步骤 1. 决定投资策略，即以资本利得或以房租收益为主 2. 寻找各种投资方案，判断其投资前景 3. 利用简单财务模型分析 4. 和卖主协商基本条件 5. 估计自己的财务实力 6. 确定贷款 7. 寻求律师帮助 8. 需获得专业性的管理服务 9. 购买房屋保险 10. 出售房地产，计算投资报酬率 房地产投资报酬率分析 所有现金流量按统一的折现率折现，净现值为0时的折现率为内部报酬率。然后比较房产投资与其它投资工具的内部报酬率。 ?? 例：投资房产5年，购入价为50万元，5年后以55万元出售，5年期间每年房租净收益3万元，年复利投资报酬率=RATE(5,3,-50,55) （BEGIN)=8.19%。 2.2 换房规划 ?? 换房能力测算 ?? 换房的步骤 – 先买后卖 – 先卖后买 ?? 房涯规划表 2.2.1 换房能力概算 需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)。如旧房值60万元，贷款尚有30万元，新房值100万元，拟贷款60万元，应筹首付款=(100万元-60万元)-(60万元-30万元)=10万元。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无10万元，及未来是否有负担60万元房贷的能力。 ?? 以6%