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WUHAN GOLDENFIELD LAND POWER PROPERTY CONSULTING CO.,LTD 一.市场分析 宏观市场走势 2004年上半年总体情况： 初期迅猛增长，4月以后逐渐回落，发展趋向平稳，但是稳中有升的局面 。 单价涨幅趋缓，需求放大。 直接原因：宏观调控。 一.市场分析 宏观市场走势分析: 客观数据分析 (经济指标/投资增长和GDP增长的比值/预销售面积持续大于竣工面积/销预售价格平均涨幅/空置率/房价收入比/房地产景气指数等) 房价在全国同类城市中处于偏低水平 需求潜力很大 土地市场的逐渐成熟将为满足需求、平抑房价发挥积极作用 开发企业优胜劣汰的步伐将大大加快 产品和营销创新意识不断增强 住宅供应向多元化和精品化方向发展 房地产布局仍需进一步调整 ,新区配套设施滞后 二.项目分析----区域分析 项目属于积玉桥片区——积玉桥泛指武昌解放路北端以东，中山路南北两侧地带，东至沙湖北巷，南连得胜桥（街）北端，北至和平大道与一马路交会处。全面积1.93平方公里，辖7个社区居委会和1个村委会．住户12181户，人口32997人 。 本区域为武昌老城区：临近武昌江滩，为武昌临江片区域，更是武汉市规划中江南核心区域之一。区域优势和潜力显著。 二.项目分析----区域分析 积玉桥 二.项目分析----未来片区功能分析 和平大道以西 二.项目分析----片区辐射性分析 二.项目分析----所在地块分析 项目地块西临和平大道、南至中山路、东至规划城市道路（宽约25米）、北至规划城市道路（宽约15米）。 地块地势，地貌总体较为平整良好，临和平大道略高,具有自然的居住气息。 地块形状不规则，包裹另一小地块。 临中山路面少，并有绿化带隔离。临主干道的噪音影响主要来自和平大道 二.项目分析----所在地块分析 地块经济技术指标: 规划总用地面积：63562.59平方米 规划净用地面积：50464.45平方米 居住用地面积：46975.06平方米 建筑面积：141300平方米 容积率：2.8 建筑密度：≤28% 绿地率：≥40% 功能:住宅,考虑部分商业 二.项目分析----所在地块分析 二.项目分析----SWOT分析 优势: 项目建筑面积14万方,具备一定规模性. 地块两面临路,展示性强. 地块位置,地段具备商业价值 区域优势，核心区域 多重景观资源,距离江滩直线距离近 交通便利 配套完备，教育配套优越 政治，商业气息 老城历史积淀，文化 开发商品牌，资源整合优势 二.项目分析----SWOT分析 劣势: 地块不规则,呈刀把型. 地块两面临主干道,噪音，灰尘的影响 目前项目周边与老城区居住人群交杂,档次感,安全性欠佳. 旧城改造,道路改造在销售过程中的影响 紧邻多个拆迁地块，部分周边楼房形象不佳 长江等景观与房屋朝向难以兼容. 目前本片区的总体形象和认可度还不高. 二.项目分析----SWOT分析 机会: 政府重视，政策重点发展支持 周边景观,市政建设的改善. 交通前景(过江隧道, 和平大道改造) 两块集中绿地的利用. 区域房地产发展的高档趋势,热潮即将来临.高档居住区将形成气候。 二.项目分析----SWOT分析 威胁: 武昌老城区竞争加剧，品牌企业逐鹿(城开直接威胁，福星惠誉沙湖地块,浙江金都,天时地产) 区域发展中，完全发展成熟，客户完全接受还有待时日 区域内消化能力有限,前期项目消化了部分中高端客户，后期周边产品定位档次雷同可能性大,消化速度堪忧. 其他区域的高档产品的可替代竞争. 三.项目定位 定位思路----市场的追随者/领先者/创新者？ 三.项目定位 竞争分析: 早期的尚隆地球村,凤凰世纪家园等作为该区域的“先锋部队” 顺利售罄. 蓝湾俊园打响武昌临江高档住宅的第一炮,使片区关注度提升.有利衬托后期楼盘形象. 近年的江南明珠园、嘉和·阳光水岸、美城·清芷园的热卖，近期的2008·新长江广场等的出炉，该区域已经聚集了不少颇具规模的房地产项目，房地产市场逐渐红火升温。 去年到今年本区域大力度的旧城,多个拆迁地块的导入,城开等大牌企业的关注和介入,必将激起新一轮的开发高潮，成为武昌老城区精品房地产开发热潮的强心剂。 三.项目定位 三.项目定位 周边项目规模适中,规模多在10000-20000平方米.容积率中等,过去以小高层为主,目前开始趋向于高层.绿化率普遍较高. 三.项目定位 竞争分析: 综合分析项目周边现有楼盘,以中端为主,部分中高端.蓝湾俊园和江南明珠园为中高端,其余为中端. 目前周边大部分楼盘都售完,部分售完时间已较长,周边目前在售的新盘少,且规模都相对较小,档次中端,目前无在售的中高端,高端项目. 旧城改造后,紧邻本项目的多个地块被品牌开发商所拿下和关注,预计未