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房地产评估 第一节 房地产评估概述 第一节 房地产评估概述 （三）房地产市场的特征 （二）房地产的特性 1、位置固定性（不动产） 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大 第二节 房地产价格在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。 二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系 （一）我国土地权属类型 我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让。 （二）我国土地使用权价格体系 1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价 2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。 3、出让底价 待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格 上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。 二、房地产价格分类 （一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 三、影响房地产价格的因素 （一）一般因素 1、社会因素:人口、家庭规模。投机心理等等。 2、经济因素 3、政策因素 4. 其他 。 （三）个别因素——影响具体一宗房地产价格的因素 1、影响土地价格的个别因素 区位、面积、临街宽度深度、地块形状、地形、地质、地势容积率、使用年限…… 2、影响建筑物价格的个别因素 地段、楼层、朝向、面积、户型、装修、结构、材料、设计、设备设施、施工质量、周围环境、配套项目…… 第三节 房地产评估的成本法 一、基本公式 评估值＝重新购建价格－贬值额 三、新开发土地评估 新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+ 投资利息+税费+开发利润+土地增值收益 [例题1]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。 1、估算土地取得成本 土地取得成本＝出让金＋拆迁费 ＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米 2、估算土地开发成本 土地开发成本＝开发费＋其他费用 ＝3亿元/平方公里＋5万元/亩 ＝300元/平方米＋75元/平方米 ＝375元/平方米 3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，计息期为两年；土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米 4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米 5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 四、新建房地产评估 新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 五、旧房地产评估 旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗 （一）估算重置成本 —— 可采用房地分估的方式 1.土地的重置成本可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。 2.???建筑物的重置成本 (1)直接法：p.133——重编预算法 （2）间接法（类比调整法） 指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。